Developerská výstavba se v České republice těší významnému rozvoji. Snad v každém větším městě vznikají nové lokality, které nabízejí moderní bydlení, ať už v bytových nebo rodinných domech. Developeři ale ne vždy jednají férově. Na co si dát pozor?

V oblasti developerské výstavby nových bytů a domů je to jako v každém jiném oboru. Působí zde poctivé i méně poctivé společnosti. Právě na ty druhé se v dnešním článku zaměříme. Koupě bytu či domu je totiž zpravidla záležitostí na celý život, proto je třeba věnovat výběru nemovitosti i developera zvýšenou pozornost.

Při jednání s developery pozor na…

Je zřejmé, kdo je slabším článkem ve vztahu developerská společnost – zájemce o koupi bytu. Druhý jmenovaný zpravidla nemá k dispozici proškolené právníky, se kterými by konzultoval kupní smlouvu. Přesto je vhodné to udělat, i když to znamená výdaje na víc v řádu několika tisíc korun.

Stejně jako v případě koupě bytu přes realitní společnost je za jedno z největších rizik považována situace, kdy kupující uhradí celou částku za nemovitost prodávajícímu ještě před tím, než je na něho přepsána v katastru nemovitostí. Tedy před tím, než se stane skutečným vlastníkem bytu. Z toho vyplývá riziko, že prodávající (například developerská společnost) bude mít jak peníze na svém účtu, tak bude faktickým majitelem nemovitosti. Této skutečnosti se lze vyhnout jednoduše, a to využitím nezávislé úschovny peněz (například u notáře). Částka bude na „neutrální půdě“ uschována do doby, než prodávající nemovitost přepíše na katastru a zaslána na jeho účet až po tomto úkonu.

Developerské projekty jsou prodávány zpravidla ještě před dostavěním. Kupující a developerská společnost tedy podepisují tzv. rezervační smlouvu. V tomto případě by si měl spotřebitel dávat pozor zejména na to, aby rezervační smlouva, ke které se zpravidla váže zaplacení rezervačního poplatku, obsahovala ustanovení o tom, že developer se zavazuje uzavřít navazující smlouvy (kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí).

„Ráda bych upozornila také na to, že kupující by si měl ohlídat nejen závazek developera uzavřít následně kupní smlouvu, ale také by měl být ve smlouvě specifikován termín zahájení výstavby, její dokončení a předání předmětu koupě,“ uvedla Lada Kuncová ze společnosti Geosan Development, předního českého developera, který se zabývá výstavbou nových bytů zejména na území Prahy.

V rozporu se zákonem jsou například i ustanovení o tom, že hodnocení případných vad či nedodělků je předáno „nezávislému odborníkovi“, kterého ovšem jednostranně sjednává developer. I laikovi je v tomto případě jasné, jak to s nezávislostí tohoto posuzovatele bude.

„Bohužel se ze strany klientů setkáváme i s negativními zkušenostmi s některými developerskými společnostmi. Konkrétně jde třeba o to, že na zákazníky vyvíjejí nátlak, nutí je k rychlému podpisu, aniž by jim poskytly prostor na prostudování smlouvy. Rizikem také je, pokud uvádějí chybné informace o stavbě,“ upozornila Kuncová.

Nový občanský zákoník upravuje reklamace

Mimo to je třeba ohlídat si i možnost reklamace nového bytu nebo jiné nemovitosti, kterou od developera kupujete. Ještě loni developeři poskytovali standardně možnost reklamací novostaveb do 36 měsíců, resp. záruční lhůta záležela na dohodě. To se ovšem s novým občanským zákoníkem mění. Lhůta, po kterou může kupující nemovitost reklamovat, se prodlužuje na pět let od doby jejího nabytí.

Nový občanský zákoník upravuje také problematiku tzv. skrytých vad nemovitosti. Paragraf 2129 uvádí, že pokud kupující neoznámí prodávajícímu skrytou vadu stavby do pěti let od nabytí, může prodávající proti případné reklamaci namítnout, že nebyla uplatněna včas. Zákoník však říká, že prodávající nemá právo tuto námitku vznést, pokud o vadě prodávající věděl nebo musel vědět.

Tip: Vše o koupi bytu dle nového občanského zákoníku

Na případné nedostatky byste měli být tedy upozorněni developerem, který by měl zajistit sjednání jejich nápravy. Kromě toho byste před uzavřením kupní smlouvy měli dostat prostor byt si prohlédnout a zkontrolovat. „Ještě před podpisem kupní smlouvy na byt probíhá kontrola bytu a podepisujete tzv. protokol o kontrole, ve kterém má klient možnost sepsat případné vady či nedodělky, které dodavatel stavby odstraní do podpisu kupní smlouvy a předání bytu,“ sdělila Lada Kuncová.

Pokud na vás developer v průběhu podepisování smlouvy vyvíjí jakýkoli nátlak, zpozorněte. „Velmi dobře si uvědomujeme, že koupě nového bytu je důležitým krokem. Proto dáváme klientům prostor k prostudování smlouvy, v případě nejasností jim vše rádi vysvětlíme. Jinak řečeno, náš vztah zakládáme na vzájemné komunikaci a důvěře,“ doplnila Kuncová.

Od rezervační smlouvy k nastěhování

Vraťme se ale ještě ke smlouvám a celému postupu, jak koupě bytu a jednání s developery probíhá.

• Rezervační smlouva – když se vám nový byt zamlouvá, zpravidla se podepíše tzv. rezervační smlouva. Při té se platí rezervační záloha (většinou kolem 50 000 korun). Vy tím dáte najevo, že máte o byt zájem, developer se zavazuje, že byt nebude nabízet jinému zájemci. Jak jsme již zmínili výše, v rezervační smlouvě by mělo být uvedeno, že developer s vámi uzavře kupní smlouvu, resp. smlouvu o smlouvě budoucí.
• Protokol o kontrole – ještě před podepsáním kupní smlouvy by vám měl developer umožnit kontrolu bytu a případné sepsání vad či nedostatků, které chcete odstranit.
• Dalším krokem je buď uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, resp. přímo kupní smlouvy. Měla by mj. obsahovat informaci o částce, kterou za nemovitost zaplatíte, specifikaci nemovitosti, možnosti reklamace apod.
• Převedení nemovitosti na katastru – developer by měl následně podat návrh na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí. Peníze byste na jeho účet neměli převádět dříve, než bude nemovitost přepsána na vás. Jak jsme již uvedli, je vhodné dohodnout se na nezávislé úschovně peněz.
• Předání bytu – pokud jsou již všechny nezbytné formality vyřízeny, měl by vám developer byt předat.

Jak vybrat developerskou společnost

V zájmu spotřebitele – zájemce o nemovitost – je věnovat nějaký čas prověření developerské společnosti. V internetové době to je jednoduché, stačí využít vyhledávače a zjistit si reference nebo reakce klientů na jednání developera. Většina zavedených developerských společností dbá na své jméno, takže se k nekalým praktikám neubírá, ale jistota je jistota.

• Nahlédněte do obchodního rejstříku, prověřte si údaje o developerské společnosti.
• Nahlédněte do katastru nemovitostí a ověřte si vlastnictví pozemku, na kterém výstavba vzniká.
• Projděte si realizované projekty developera.
• Zjistěte si reference od klientů, kteří od společnosti již nemovitost kupovali.
• Nahlédnout můžete i do územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Také na to máte právo.