Život přináší různé okamžiky. V jedné fázi kupujeme byty nebo stavíme domy. O pár desítek let později řešíme, co s nimi bude dál. Jednou z možností je darování nemovitosti příbuzným nebo blízkým osobám. Jak probíhá převod nemovitosti darováním? Kolik zaplatíte na daních a na co si dát pozor?

Pan Daniel žije celý život v Praze. Před více než čtyřiceti lety se nastěhoval do bytu v činžovním domě, který později odkoupil. Protože je mu přes osmdesát, přemýšlí, zda ho svým potomkům přenechá v dědictví, nebo ho přímo daruje svému vnukovi prostřednictvím darovací smlouvy. Současně by ale rád v bytě dožil a svá práva si nechal potvrdit smluvně. Darování sice proběhne v rámci rodiny, ale jistota je jistota.

Kdy je darování nemovitosti výhodné?

Vnuk pana Daniela podobné uvažování svého dědečka podporuje. Darování je totiž za určitých okolností nejlevnějším způsobem převodu nemovitosti. Pokud je nemovitost, v našem případě byt, darována příbuzné osobě zařazené v tzv. I. a II. skupině, je zcela osvobozeno od darovací daně.

Do těchto skupin patří příbuzní v přímé řadě a manželé, resp. příbuzní v pobočné řadě, jako jsou sourozenci, synovci, neteře, manželé dětí, rodiče manžela ale i osoby, které žily ve společné domácnosti s dárcem a společně se podílely na úhradě nákladů spojených s domácností, a to nejméně 12 měsíců před darováním.

Pokud by pan Daniel věnoval svůj byt vnukovi prostřednictvím darovací smlouvy, nemusel by vnuk platit žádnou daň. Současně není nutné podávat finančnímu úřadu žádné daňové přiznání a neplatí se ani daň z převodu nemovitosti. Zcela bez poplatků by ale tento úkon nezůstal. Tisíc korun si vyžádá podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Darování bytu cizí osobě je zdaněno

Jiná situace by nastala v případě, že by se pan Daniel rozhodl svůj byt darovat cizí osobě, která vůči němu není v žádném příbuzenském vztahu nebo nespadá do některé z výše zmíněných kategorií. V takovém případě je obdarovaná osoba povinná zaplatit 15 procent z hodnoty darované nemovité věci.

Stejně jako v jiných případech se hodnota nemovitostí, které mají být darované, zjišťuje znaleckým posudkem. Tíže přitom leží na obdarovaném. Ten je současně povinen podat ve lhůtě tří měsíců od povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí daňové přiznání, sám si darovací daň vypočítat a uhradit ji příslušenému finančnímu úřadu.

Pokud budeme uvažovat, že hodnota bytu by byla podle odhadu 2,5 milionu korun, darovací daň by vyšla na 375 000 korun. V porovnání s ostatními způsoby převodu nemovitosti, jako je například prodej nebo dědictví, vychází darovací daň nejdráž. Lze tedy říci, že darování nemovitosti je výhodné v případě převodu mezi příbuznými. Mezi cizími osobami jde z hlediska daní a další poplatků o nejméně příznivý způsob.

Výměnek v darovaném bytě

Protože se pan Daniel nechystá do domova seniorů, je aktivní a zvládá se o sebe postarat sám, rád by v bytě zůstal i po jeho darování vnukovi. Ten zatím studuje a než se usadí, chystá se do zahraničí, takže je s tímto rozhodnutím naprosto srozuměn.

Nový občanský zákoník přitom umožňuje tzv. výměnek, který upravuje paragraf 2707. Pan Daniel získá díky výměnku jistotu, že bude moci darovanou nemovitost užívat – vymíní si totiž právo užívání této nemovitosti v plném rozsahu až do své smrti.

Co to znamená v praxi? To, že sice nemovitost převede prostřednictvím darovací smlouvy, ale přesto zůstane jediným oprávněným uživatelem této nemovitosti až do své smrti. Výměnek zaniká pochopitelně smrtí, případně dohodou obou zúčastněných stran. Za zařízení nebo provoz výměnku dárce (v právní terminologii výměnkář) neplatí žádné poplatky ani daně.

Převod nemovitosti darováním mezi příbuznými osobami je výhodný nejen v tom, že neplatíte žádné daně nebo vysoké poplatky. Darovací smlouvu si můžete také individuálně upravit – například do ní zakomponovat už zmiňovaný výměnek nebo si na obdarovaných, kteří s vámi budou nemovitost sdílet, vymínit slušné zacházení apod.

Jak připravit darovací smlouvu

Na internetu najdete různé vzory darovacích smluv. Pozor ale na jejich aktuálnost. Nový občanský zákoník z roku 2012 totiž zavedl určité změny, takže si ověřte, zda je vzor vyhotovený podle něho. Mnohem vhodnější samozřejmě je nechat si darovací smlouvu vyhotovit na míru u schopného právníka. Investice v řádech několika tisíc korun se v tomto případě určitě vyplatí.

Jak by měla darovací smlouva vypadat?

• Musí být označena jako darovací smlouva.
• Údaje o dárci a obdarovaném – jména, rodná čísla, adresy trvalého bydliště, číslo občanského průkazu.
• Smlouva musí být uzavřena písemně a musí být stvrzena úředně ověřenými podpisy.
• Protože jde o darovací smlouvu, nesmí zde být uvedeno jakékoli protiplnění (například kupní cena apod.).
• Musí obsahovat jasnou definici nemovitosti – adresa, číslo v katastru apod.
• Do smlouvy je možné uvést individuální dohody, například výměnek (věcné břemeno doživotního užívání).

Máte zkušenosti s darováním nemovitosti? Podělte se o ně v diskuzi!