Asi polovina manželství v České republice končí rozvodem. A to většinou ještě v době, kdy manželé nestihli splatit hypotéku, kterou si vzali na pořízení vysněného domova. S rozvodem se tak nerozlučně pojí vypořádání majetku. Nejčastějším řešením je přitom prodej bytu zatíženého hypotékou.

Máte za sebou soudní stání a jste rozvedeni. Tím ale vůbec nic nekončí. Zánikem manželství totiž zaniká i společné jmění manželů (SJM), a proto vás ještě čeká majetkové vypořádání. To je třeba provést do tří let od právního nabytí rozsudku o rozvodu. Po uplynutí této lhůty totiž nastupuje tzv. zákonná domněnka vypořádání, kdy je vše bráno tak, že ohledně movitých věcí se manželé vypořádali podle stavu, v jakém každý z nich věci užívá. V případě ostatních movitých i nemovitých věcech platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné.

Jak vypořádat společné jmění manželů

Je proto záhodno společné jmění manželů včas vypořádat. Ideálně samozřejmě dohodou, případně se lze obrátit také na soud.

• Dohoda – vztahy během rozvodu a po rozvodu bývají vyhrocené, přesto je optimální snažit se o dohodu, jak majetkové vlastnictví vypořádat. Dohoda o vypořádání majetku by měla mít písemnou formu. Zahrnovat by měla i ujednání převodu vlastnického práva, což je důležité především u nemovitostí, u nichž je rovněž nutný i vklad do katastru nemovitostí.
• Soudní vypořádání – když dohoda není z jakéhokoli důvodu možná, přichází na řadu tzv. soud. Návrh na soudní vypořádání majetku je nutné podat do tří let od zániku manželství, a to u soudu, kde probíhal rozvod. Samozřejmě se v tomto případě nevyhnete soudním poplatkům.

Konec manželství a prodej bytu s hypotékou

Častým případem je situace, kdy se rozvádí mladí manželé, kteří mají ve společném vlastnictví byt zatížený hypotékou. Ani jeden z nich nemá na vyplacení svého expartnera, a proto je jediným řešením prodej nemovitosti, splacení zbývající částky hypotéky a rozdělení zbytku peněz rovným dílem nebo jiným poměrem, na kterém se bývalí manželé dohodnou.

Je nutné podotknout, že žádný spoluvlastník nemůže být k prodeji svého podílu nucen, samozřejmě pokud to přímo nenařídí soud. Každý ze spoluvlastníků ale může svůj podíl nabídnout ke koupi jiným osobám – faktem však zůstává, že prodat polovinu bytu není příliš reálné a ani obvyklé. Současně zde existuje tzv. předkupní právo, které má spoluvlastník nemovitosti.

Co obnáší prodej bytu s hypotékou?

Pro vás je sice taková situace nová, ale realitní makléři ji řeší poměrně často. Důležité je, abyste o chystaném kroku informovali banku, protože budete pro prodej nemovitosti zatížené hypotékou potřebovat její souhlas. Existují přitom tři možnosti, jak byt s hypotékou prodat: splacení hypotéky, prodej nemovitosti i s hypotékou, refinancování hypotéky.

• Splacení hypotéky kupujícím, když končí fixace – ideální je, když najdete kupce, který má k dispozici hotovost, nejprve uhradí dluh bance, která na nemovitosti zruší svoje zástavní právo a byt převede na nového majitele. Zbytek částky dostanou prodávající. Nejvýhodnějším okamžikem pro tento postup je skončení fixace úrokové sazby, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez jakýchkoli sankčních poplatků. Samozřejmě, že kupující nemusí mít k dispozici našetřenou hotovost a bude si proto také půjčovat u banky. V takovém případě celý proces zjednoduší, když si hypotéku zařídí u stejné bankovní instituce.
• Převzetí hypotéky – častým řešením je prodej nemovitosti i s hypotékou, kdy ji kupující převezme. Tento postup, má nicméně svá ale. Prodávající, kupující i banka se totiž musí dohodnout na tom, že kupující převezme hypotéku se všemi závazky a podmínkami, jako je třeba úroková sazba, výše měsíčních splátek apod. Důležitou roli hraje také bonita kupujícího.
• Refinancování hypotéky – pokud kupujícímu podmínky hypotéky, kterou je nemovitost zatížená, nevyhovují, lze hypotéku tzv. refinancovat. Co je výhodné pro kupujícího, který získá lepší podmínky, nemusí být výhodné pro vás, protože pokud se netrefíte do lhůty, kdy končí fixace hypotéky, zaplatíte zpravidla sankce.

Když byt převezme váš ex

Prodej bytu s hypotékou je pochopitelně jen jednou z možností vypořádání společného jmění manželů. Dohodnout se můžete i tak, že jeden z vás v bytě zůstane, ale vyplatí druhého a současně na sebe převezme hypotéku. Klíčovou otázkou jsou v tomto případě peníze. A samozřejmě vaše bonita, kterou bude banka detailně posuzovat, než na vás úvěr převede.

Pokud vaše příjmy nestačí, můžete přizvat dalšího spoludlužníka – může to být nový partner nebo třeba rodiče. Nejde ani tak o to, že vám budou na splácení hypotéky přispívat, i když i to je po dohodě možné, jako spíš o to, že zvýšíte svoji bonitu. Konečné slovo bude mít však vždy banka. Převzetí hypotéky je řešeno dodatkem ke stávající smlouvě. Bohužel ani tento dodatek není bezplatný – banky si za něj účtují řádově tisíce korun.

Současně s tím, že jeden z manželů na sebe přebere dluh za nemovitost, druhý bude z hypotéky tzv. vyvázán. Je důležité zmínit, že banky povolují vyvázání z dluhu pouze na základě pravomocného rozsudku o rozvodu.

Řešili jste vypořádání společného jmění manželů nebo prodej bytu s hypotékou? Jaké jsou vaše zkušenosti?