Když si pronajmete byt, nebo když ho pronajmete, vstupujete do vztahu. Sice se nebudete potkávat každý den, ale budete řešit více či méně závažné situace. Kapající kohoutek, vachrlaté zábradlí na balkoně nebo rozbité dveře. Vztah pronajímatele a nájemce upravuje občanský zákoník. Podívejte se, co říká, a inspirujte se, jak spolu vycházet.

Nájemní smlouva je asi jednou z nejčastěji uzavíraných smluv. Pronájmy bytu jsou na denním pořádku. Ve smlouvě o pronájmu bytu bývají vypsána práva a povinnosti majitele i nájemce. Ne vše se ale do několikastránkového dokumentu vejde. Na pronájem bytů proto pamatuje i nový občanský zákoník a další legislativa.

• V novém občanském zákoníku je to především 2201 a následující. Zvláštní ustanovení jsou obsažena v § 2235 a v následujících paragrafech.
• Prostudovat můžete také zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty.
• Nebo nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Když byt pronajmete, neboli přenecháte do užívání

Pronajímatel i nájemník mají svá práva a povinnosti. Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a dalším členům jeho domácnosti. Byt přitom musí být způsobilý k obývání.

Pod slůvkem „způsobilý“ si každý představí něco jiného. Pokud není v nájemní smlouvě specifikováno jinak a strany se nedohodly na zvláštních podmínkách, jde o byt, který je čistý a v dobrém stavu. Pochopitelně, ohledně „způsobilého stavu“ může vznikat spoustu sporů. Nepřebírejte proto například byt, který není čistě vymalovaný, pokud na tom trváte a majitel vám slíbil, že ho vymaluje, než se nastěhujete.

Pronajímatel je rovněž povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu. K tomu patří i služby vyjmenované v novém občanském zákoníku. Jsou to:

• dodávky vody,
• odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
• dodávky tepla,
• odvoz komunálního odpadu,
• osvětlení a úklid společných částí domu,
• zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
• provoz a čištění komínů.

K dalším službám může patřit i provoz výtahu, pokud v domě je. Stejně tak jako další služby – záleží vždy na vybavenosti bytového domu a jeho charakteristice. Jiné služby budete očekávat u luxusních bytů, jiné u bytů označovaných jako „sociální“.

Vyúčtování energií, psy a podnikání

Elektřinu nebo zemní plyn, pokud je do bytu přiveden, si může nájemce přepsat na sebe. Ale také nemusí. Možná bude zálohy hradit paušálem a vyúčtování bude provádět majitel. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb. Zákon upravuje i termín pro vyúčtování, kdy je pronajímatel povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Pokud pracujete z domu a chcete ze svého bytu podnikat, jste k tomu jako nájemce podle nového občanského zákoníku oprávněn, pokud to „nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům“. Podobné je to i v případě chovu zvířat, takže například psa nebo kočku můžete v bytě mít, „pokud jeho chov nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.“ Je nutné podotknout, že nájemce za zvíře zodpovídá a musí dodržovat pravidla pro jeho chov nebo uhradit zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, pokud vznikne škoda spojená s chovem zvířete.

Kdo opravuje a udržuje byt?

Pronajímatel je povinen udržovat po celou dobu trvání nájmu byt a dům ve „stavu způsobilém k užívání“. Nicméně neznamená to, že pronajímatel musí provádět a hradit všechny opravy nebo běžnou údržbu bytu. To by totiž s nadsázkou znamenalo, že bude chodit nájemci vytírat chodbu. Takhle to ale není.

To, co je považováno za běžnou údržbu a drobné opravy v bytě, vymezilo nařízení vlády o údržbě z ledna 2016. Přečíst si ho můžete tady. Pod pojem „běžná údržba“ spadá například udržování a čištění bytu, malování, oprava omítek, čištění podlah a obkladů. Závažnější závady a poškození padají na bedra majitele bytu, kterému by je měl nájemce neprodleně oznámit a pronajímatel má povinnost je bez zbytečného odkladu odstranit.

Žádné bourání příček bez souhlasu majitele

Zatím to vypadá, že povinnosti musí plnit hlavně pronajímatel, ale není tomu tak. Úpravy nebo přestavby bytu musí majitel vždy posvětit, a pokud s nimi nesouhlasí, nemůže je nájemce svévolně provádět. Zákon také říká, že při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel nežádá navrácení předešlého stavu.

Do pronajímaného bytu si také nájemce nemůže nastěhovat celou rodinu, ačkoli má právo ve své domácnosti přijímat kohokoli. Pronajímatel má ale právo požadovat, aby v domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu. Má také právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí, pokud se jedná o osobu blízkou.

Pochopitelně, popsali jsme jen některé situace, které mohou ve vztahu nájemce versus pronajímatel nastat. Ač zákon pamatuje na řadu věcí, slušnost, vstřícnost nebo ochotu do mezilidských vztahů zakotvit neumí. Pomoct potom můžete hledat v paragrafech nebo se obrátit na některé z občansko-právních poraden. My vám přejeme, abyste je nepotřebovali.

Přečtěte si také, kdo řeší opravy v bytě nebo co by měla obsahovat nájemní smlouva.