Rezidenční bydlení, především v Praze, zdražuje. Zejména ceny bytů v novostavbách jsou vyšponovány nedostatečnou nabídkou. Ocitl se realitní trh opět v bublině? Co bude dál? Mohou nemovitosti zlevnit? A za jakých okolností?

Průměrná cena nových bytů v Praze překročila magickou hranici 80 tisíc korun za metr čtvereční. To je prozatím nejvíce v historii. Meziročně zdražily nové byty o téměř 20 procent. Za poslední dva roky narostla cena metru čtverečního u novostaveb o 20 tisíc korun. Ve své analýze realitního trhu to uvádí společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group. Nízká nabídka nových bytů na trhu vyšponovala průměrnou cenu za metr čtvereční nových bytů v Praze na 83 150 korun.

Málo bytů a povolovací procesy

Za nárůstem ceny nových bytů stojí podle developerů nedostatečná nabídka nových nemovitostí, která ceny žene do takové úrovně, jež se stává pro střední třídu nedostupná. Řešení by mohla přinést podpora nově připravovaných projektů. Povolovací procesy v oblasti stavebnictví jsou ale zdlouhavé. Celkově výstavba bytového domu trvá kolem 10 let. Z této doby představují stavební práce ale jen zlomek, v průměru se bytový dům staví 2 roky podle náročnosti stavby.

Ceny nemovitostí sice rostou, ale podzim se v České republice nesl ve znamení propadu počtu nově prodaných bytů. Zatímco v prvním čtvrtletí se prodalo 1350 a ve druhém 1500 jednotek, v posledních třech měsících to bylo jen 1200 bytů. Loni to přitom ve stejném období bylo 1450 jednotek. Za celý letošní rok se tak pravděpodobně prodá celkově o mnoho méně bytů loni, kdy na trhu našlo své majitele hned 6 650 nových bytů. Pokles počtu prodaných bytů nepřipisují developeři ochlazení na trhu, ale spíše dlouhodobě složitější situaci na rezidenčním trhu.

Na konci třetího kvartálu letošního roku bylo na realitním trhu okolo 4 000 volných bytových jednotek. V meziročním porovnání je to o 300 bytů méně. Naopak došlo k navýšení nabídky bytových jednotek o 400 oproti polovině roku 2017. Podle strategického plánu Prahy by se mělo ročně vstavit 5 000 až 6 000 bytů, aby byla uspokojena poptávka po bydlení.

Nejvíce nových volných bytů je na Praze 5, zhruba čtvrtina všech volných jednotek, následuje Praha 4 a Praha 9. Nejvíce nových bytů se za třetí čtvrtletí letošního roku prodalo na Praze 9, následovala Praha 5, Praha 8 a Praha 10. Jejich podíl na celkových prodejích přesáhl 70 %.

Do realitního trhu promlouvají také úrokové míry hypoték. Jejich výše ovlivňuje ochotu lidí investovat do nákupu nových nemovitostí, ať už do vlastního bydlení nebo do bytů určených k pronájmu. Úrokové sazby jsou v České republice stále příznivé, a to i přes zásahy České národní banky. Úroky mírně rostou, pravidla při poskytování úvěrů se zpřísňují, ale realitní trh přece jen více ovlivňuje nízká nabídka nových bytů a jejich zdražování.

Proč ceny bytů narůstají?

Dlouhé schvalovací procesy a nedostatek nové výstavby nejsou jediným důvodem, proč byty nejen v Praze zdražují. Narostly také ceny pozemků, zhruba o 20 %, stejně jako ceny stavebních prací a materiálů. Do cen ve stavebnictví promlouvají také zpřísňující se technické normy, které podle developerů zdražují výstavbu v řádech jednotek procent. Přestože je růst cen nemovitostí odůvodnitelný, je třeba vzít v potaz, že nové nemovitosti v Praze, především v širším centru, budou vždy dražší než byty na okraji Prahy.

Samozřejmě, poptávka po bytech je dána i hospodářským vývojem v Česku a dostupnými hypotékami. Realitní trh se musí vyrovnávat i s novými trendy. V případě rezidenčního bydlení je to i nákup bytů na pronájem. Investice do nemovitostí byla v době nízkých úrokových sazeb hodnocena jako chytrý tah.

Významně ovlivňuje cenu bytů (a také pronájmů) i pronájem ubytování přes portály Airbnb nebo Booking.com. Důsledkem je rostoucí poptávka po bytech, která navyšuje ceny nemovitostí i nájemné v běžných bytech. Podle statistik developerů si byty v Praze pořizuje jako investici asi třetina majitelů. Ačkoli ne všichni z nich pronajímají byty krátkodobě, tato skupina podnikatelů se rozšiřuje.

Pravdou ale je, že za situace, kdy vývoj na realitním trhu tlačí ceny nemovitostí vzhůru (a hypoteční sazby také narůstají), se investice do bytů na pronájem stávají méně výnosné. To platí hlavně u dlouhodobých pronájmů. Krátkodobé pronájmy jsou ve srovnání s dlouhodobými pronájmy nyní výhodnější. Nejčastěji se jako nájemní byty prodávají 2+kk nebo 1+kk.

Zlevní byty?

Byty zdražily. Podle některých odborníků více, než musely. Znovu se hovoří o realitní bublině. Otázka proto zní: Budou byty zase zlevňovat? Kdy? Anebo si musíme počkat na další hospodářskou recesi?

Vývoj na realitním trhu by nemusel být tak horký, pokud by se urychlilo povolování staveb a bytů určených k prodeji byl dostatek. To se podle všeho v blízké budoucnosti ale nezmění.

Ani zájem o nákup bytů pravděpodobně hned tak neopadne. Mzdy totiž rostou, stejně jako ekonomika. Neznamená to ale, že se bydlení stává dostupnější. Lidé na nové byty budou vydělávat pravděpodobně delší dobu než nyní.

Končí éra levných hypoték a podmínky bank pro přiklepnutí úvěru na nové bydlení se zpřísňují. To by mohlo omezit zájem investorů.

Kromě recese, která by podle některých analytiků mohla nastat (světová ekonomika zpomaluje z důvodů napětí a konfliktů v některých regionech), může byty zlevnit i rozhodnutí developerů vrátit se na okraj hlavního města. V posledních letech se totiž soustředili hlavně na výstavbu luxusnějších nemovitostí v širším centru Prahy. Byty stavěné na okraji metropole by byly levnější, což by celkově mohlo snížit průměrnou cenu metru čtverečního nového bydlení.