Už čtyři měsíce platí přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Půjčky na bydlení jsou hůře dostupné především pro mladé lidi nebo rodiny s nižšími příjmy. Domy a byty sice místy zlevňují, ale v dohledné době nás podle analytiků výrazné zlevnění nečeká. Podle realitních makléřů proto roste zájem o pronájmy nemovitostí. Znamená to, že si lidé místo do vlastního budou v následujícím období stěhovat do pronájmů? A jaké jsou tendence realitního trhu? Co nás čeká v roce 2019?
Od prvního října začaly na základě doporučení České národní banky (ČNB) platit přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Podle bank na hypotéky v současné době nedosáhne 15 až 25 % potenciálních žadatelů. Zájem o hypoteční úvěry tak podle očekávání bankéřů i realitních makléřů opadl.
Banky jdou proti proudu
Lidé se o úvěry na bydlení neperou, což potvrdila už prosincová čísla – poslední kalendářní měsíc roku 2018 bylo sjednáno o 2 500 méně hypoték než v listopadu. Zájem bude pravděpodobně i nadále klesat, s čímž počítá i centrální banka, protože přísnější pravidla budou pokračovat. „V prvním čtvrtletí 2019 banky očekávají zpřísnění úvěrových standardů u spotřebitelských úvěrů a další pokles poptávky domácností po úvěrech, zejména na bydlení,“ uvedla ČNB ve své lednové zprávě.
Příliš nápomocné nebyly ani úrokové sazby hypoték. Ty v prosinci vzrostly na 2,91 %. Nyní se ale blýská na lepší časy, protože banky úroky snižují. Třeba Hypoteční banka uspořádala na konci roku krátkodobou slevovou akci, když snížila úrokové sazby u všech fixací do 80 % hodnoty nemovitosti. Podobné reakce by mohly ze strany bank přijít i v průběhu roku, aby tak kompenzovaly úbytek zájemců, jež na úvěry kvůli přísnějším podmínkám nedosáhnou.
Ceny bytů se srovnávají
Slábnoucí poptávky po bytech a domech na prodej si všímají i realitní makléři – ve výsledku to má v některých regionech na svědomí snižování cen realit. Nižší poptávku po nemovitostech evidují makléři v Praze a v Brně, kde je stále velký převis poptávky nad nabídkou. I zde dochází v některých případech k úpravě cen, jež byly hlavně v posledních měsících v některých případech přemrštěné.
Své o tom ví třeba realitní makléř Jan Martina. „Například na byt 3+kk v Praze Modřanech, který byl nedávno inzerován za 4,1 milionu korun, se v prvním týdnu, co byl v nabídce, ozvali dva zájemci. Před půl rokem to u srovnatelné nemovitosti i ceny bylo v prvním týdnu 6 zájemců. V aktuálním případě nakonec majitel souhlasil se snížením ceny na 3,8 milionu. Následně se ozývali zhruba 4 zájemci týdně a do měsíce byl byt prodán,“ vysvětluje.
Podobné je to i v Brně, kde je málo nových i straších bytů, takže ceny nemovitostí zatím příliš neklesají. Po prvním říjnu se tak realitní trh začal postupně ochlazovat. Stále ale platí, že pokud je nemovitost inzerována za správnou tržní cenu, je otázkou několika týdnů, aby byla prodána. I přes zpřísnění hypoték totiž stále existují lidé, kteří na ně dosáhnou a mohou si pořídit například investiční nemovitost k dalšímu pronájmu.
Roste zájem o pronájmy
A pronájem je to, k čemu se uchylují lidé, kteří na hypotéky nedosáhnou, přesto se chtějí osamostatnit. Zvlášť v Praze a v Brně narostla poptávka po nájemním bydlení, v některém případě se o jednu nemovitost uchází až dvojnásobek uchazečů než před půl rokem.
Brněnská realitní makléřka Jarmila Odehnalová popisuje situaci v moravské metropoli: „Skupina lidí, kteří nedosáhnou na hypoteční úvěry, citelně roste. Navíc se zvyšuje počet studentů, kteří ve městě vyhledávají nájemní bydlení namísto kolejí, a rovněž i skupina lidí, kteří v době ekonomické prosperity přicházejí do Brna za prací, a ještě se zde neusadili natolik, aby si pořizovali vlastní nemovitost.“
Průměrné nájemné v brněnském panelovém bytě s dispozicí 2+kk a o rozloze 50 metrů čtverečních bylo v roce 2015 kolem 9 tisíc korun. Nyní se vyhouplo na 13 tisíc korun měsíčně. Zdražovaly i pražské pronájmy. Tam se ceny u podobně velké nemovitosti za poslední čtyř roky zvedly z 9 500 korun na 15 tisíc korun. Pod vlivem tohoto trendu roste poptávka po nájemním bydlení v obcích v okolí velkých měst.
Záleží na lokalitě
Lidé se proto vydávají bydlet i za metropole a jsou ochotni za prací dojíždět. Většinou se jedná právě o obyvatele největších a nejdražších měst, jichž se opatření ČNB dotklo. Celková hypotéka totiž nyní nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu žadatele, což omezuje právě část zájemců ve velkých městech s dražšími nemovitostmi. Zadruhé nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého příjmu žadatele, tím jsou zasaženi především samožadatelé s nižšími příjmy. Hlavně v malých městech začínají nyní ceny nemovitostí mírně klesat.
Stále však platí, že se v ceně nemovitostí významně odráží lokalita. Lidé podle všeho už ztrácejí chuť kupovat nemovitosti draze, a tak raději akceptují dojíždění. Názory odborníků se ale rozcházejí v tom, zda budou v regionech ceny nemovitostí klesat nebo se ještě chvíli udrží na vyšší úrovni.
„Obrat přijde, ale spíše až v polovině příštího roku, kdy můžeme hlavně ve velkých městech čekat mírný pokles. Nicméně vše záleží na poptávce, která je zatím i přes dražší hypotéky stále velmi vysoká,“ uvedl hypoteční specialista Daniel Horňák v listopadovém rozhovoru.
Prodávat se vyplatí
Ačkoli se zpřísnění hypoték dotklo kupující strany, prodávající zatím dotčena nebyla. „Stále je vhodný čas prodat nemovitost. Ceny sice již víceméně stagnují, ale kupní síla je i nadále silná a prodává se za částky, které byly před 12 měsíci téměř nepředstavitelné,“ konstatuje Jan Martina. Prodávajícím ale doporučuje uvažovat realisticky při cenotvorbě, aby byli v prodeji úspěšní a získali za nemovitost reálné maximum.
Jak vnímáte vývoj na realitním trhu? Zasáhlo vás zpřísnění hypoték?
