Poptávka po nájemním bydlení roste. Můžou za to rostoucí ceny nemovitostí i dražší a přísnější hypotéky. Ten, kdo vlastní byt, tak může vydělat. Důležité je ale vybrat dobré nájemníky. Zákon je totiž chrání více než majitele bytu. Na co si při pronájmu nemovitosti dát pozor?

Ceny bytů rostou už několik let, drahé jsou hlavně v Praze a ve větších krajských městech. Celou situaci neuklidnilo ani zpřísnění hypoték od října loňského roku. Podle realitních makléřů narostla poptávka po nájemním bydlení zhruba o třetinu. Už před tím byla vysoká. Co ztěžuje situaci lidem hledajícím bydlení nebo podnájem, přináší výhody vlastníkům bytů. Ti je mohou výhodně prodat nebo pronajmout. Protože se počet zájemců o nájemní bydlení zvyšuje, mohou si nájemníky pečlivěji vybrat a minimalizovat tak rizika spojená se špatnou volbou.

Čtěte také: Nájemce versus vlastník bytu. Kdo má jaká práva?

Jinak řečeno, situace vlastníkům bytů nyní přeje. Realitní trh je přesycený poptávkou, dobrých nemovitostí prodávaných nebo pronajímaných za férovou cenu je pozřídku. Doba, kdy se majitelé bytů přetahovali o potenciální nájemníky, je (zdá se) pryč. Obezřetnost je ovšem na místě. Vlastníci nemovitostí by si měli dobře promyslet, komu byt pronajmout. Je totiž třeba počítat s tím, že právní úprava nájemního vztahu je postavena na základní premise, že nájemce bytu je slabší smluvní stranou nájemní smlouvy, takže mu zákon zajišťuje větší ochranu.

Cigaretový dým nebo psi

Často mohou vztahy zkomplikovat takové „drobnosti“ jako je kouření v bytě nebo chov domácích zvířat. Majitel toto nemá možnost nájemníkovi zakázat, může ho o to ale požádat. „V obecné rovině totiž není možné zkracovat nájemcova práva stanovená občanským zákoníkem. Není například možné sjednat si další výpovědní důvody nad rámec zákona. Takové ujednání by bylo nezávazné a nevymahatelné. Zákoník dále k ochraně nájemce výslovně stanoví, že si strany nemohou sjednat smluvní pokutu ve vazbě na porušení některé z povinností nájemce,“ upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.

Cigaretový dým či psí chlupy přitom zdaleka nejsou tím nejhorším, čemu může majitel pronajímané nemovitosti nedobrovolně čelit. „Je třeba myslet na to, že ani neplatiče není snadné z bytu okamžitě dostat a pro pronajímatele může už jeden nezaplacený nájem znamenat značné finanční potíže. O to víc, pokud například na danou nemovitost splácí hypotéku,“ upozorňuje realitní makléř Jan Martina.

Nájemní smlouva je základ

Přestože je právo více nakloněno nájemci, je velmi důležité dobře postavit nájemní smlouvu.

Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (například smlouva o nájmu automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, jež musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě. „Je-li nájemní smlouva uzavřena pouze ústně, nemá pronajímatel právo označit ji později jen z toho důvodu za neplatnou,“ upozorňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu. Konkrétněji jsme k tématu psali v článku Smlouva o pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku.

Z hlediska vlastníka bytu je pak důležité správně určit výši nájmu. „Do dlouhodobějších smluv je dobré zanést i postupné navyšování nájemného. Z mnoha hledisek je bezpečnější uzavírat smlouvu na dobu určitou a v případě, že je pronajímatel s nájemníkem spokojen, tuto smlouvu obnovovat,“ uvádí Jarmila Odehnalová, realitní makléřka z Brna.

Prověřte se vzájemně

Nájemce by si měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu. Pokud je pronajímatel vlastníkem bytu, měl by se prokázat výpisem z katastru nemovitostí. Tam lze také zjistit, zda se jedná o jediného vlastníka pronajímaného bytu. „Často se totiž stává, že nájemní smlouvu ohledně bytu uzavírá někdo, kdo buď vůbec není vlastníkem anebo je pouze jedním ze spoluvlastníků bytu nebo domu,“ uvádí Lukáš Zelený.

Obezřetný by měl být ale i majitel a potenciálního nájemníka si prověřit. Při prohlídce se zajímejte o to, jaké má potenciální nájemník zaměstnání, proč se rozhodl stěhovat a kde bydlel předtím. Jednoznačným varovným signálem je například předchozí bydliště na obecním úřadě. Prověřte proto adresu, kterou má dotyčný uvedenou v občanském průkazu. Jasně zájemci sdělte, že si v bytě nepřejete nikoho, kdo řeší nějaké dluhy či exekuce. Nepoctiví lidé budou pochopitelně lhát a mlžit, proto by vaše další kroky měly směřovat na internet. Podívejte se do insolvenčního rejstříku, zda dotyčný nemá dluhy, které nesplácí.

Vždy můžete neprodloužit

„Vzhledem k silné poptávce si opravdu můžete vybírat. Nemějte strach požadovat po zájemci další garance, například reference od zaměstnavatele, ale třeba i výpis z bankovního konta či z registru neplatičů. Pokud je vám nepříjemné takové věci po lidech vyžadovat, je lepší obrátit se na realitní kancelář, která zájemce prověří za vás,“ dodává Jan Martina.

Protože je v tuto chvíli po pronájmech velmi silná poptávka, mohou si majitelé bytů klást přísnější podmínky. „Roste například počet majitelů, kteří požadují kauci ve výší dvou až tří nájmů pro případ poškození. To do určité míry kompenzuje minimální možnosti domoci se nějaké kompenzace za poničené vybavení bytu zákonnou cestou,“ konstatuje Jarmila Odehnalová.

Specifické podmínky se pak můžete snažit s nájemcem domluvit. Realitní makléři se shodují, že nájemníci se z valné většiny snaží domluvené podmínky dodržovat. A pokud tomu tak nebude, má pronajímatel vždy možnost smlouvu neprodloužit.

Jaké jsou vaše zkušenosti s pronájmem bytu?