Jakmile najdete nemovitost, která se vám líbí, splňuje vaše očekávání a můžete si ji dovolit, realitní makléř vám připraví rezervační smlouvu. Spolu s podpisem přidáte i rezervační zálohu. Vy tím vyjádříte skutečný zájem o byt nebo dům, majitel a realitní makléř si mohou oddechnout, že jiného zájemce hledat nemusí. I když je rezervace nemovitosti běžnou součástí obchodu s realitami, přesto byste měli být opatrní. Na co si konkrétně dát pozor?

Koupě bytu nebo domu může být vyčerpávající. Prohlížíte inzeráty, objíždíte nemovitosti, potřásáte si rukou s majiteli i realitními makléři. Když konečně přijdete na místo, které za to stojí, neměla by vás radost zcela omámit. Je třeba připravit se na další kolo vyjednávání a podepisování smluv. Vše začíná takzvanou rezervační smlouvou. Tu si pořádně pročtěte. Neměla by být jednostranně nakloněna ve prospěch majitele nebo makléře. I vám má přinést jistotu, že nemovitost bude vaše.

Prohlídka bytu bez nátlaku

Už během prohlídky si všímejte, jak se s vámi realitní makléř baví, zda vás zbytečně nenutí k rychlému rozhodnutí a nepoužívá otřepaná klišé: „Mám dva vážné zájemce, jeden z nich je dnes připravený složit rezervační zálohu.“ Solidní zprostředkovatel tlak nevyvíjí, i když by vás měl na další zájemce v řadě férově upozornit.

Pokud vám realitní makléř už během prohlídky mávne před obličejem rezervační smlouvou, nepodepisujte ji hned. Měli byste mít čas si ji pořádně prostudovat a pročíst. Ukvapený podpis se vám může vymstít a stát vás desítky tisíc korun. Na co se při pročítání rezervační smlouvy zaměřit? Podle vedoucího právní oddělení spotřebitelské organizace dTest, Lukáše Zeleného, to jsou hlavně podmínky. „Škála možností je velmi široká. Bude-li smlouva napsaná ve prospěch realitní kanceláře, zaváže se jen k tomu, že sama nebude nemovitost nabízet nikomu dalšímu, a to třeba za poplatek 4 % z ceny nemovitosti. To ovšem nezaručuje, že nemovitost nebude nabízet někdo jiný, a o závazku nemusí vědět ani její vlastník,“ vysvětluje.

Jde hned o tři strany

Rezervační smlouva se totiž uzavírá hlavně s cílem rezervovat zájemci požadovanou nemovitost do doby, než bude uzavřená kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí a než bude schválená hypotéka. Jinými slovy, realitní kancelář i majitel by měli přestat dům či byt nabízet. Kupující se naopak zavazuje, že do sjednaného termínu uzavře kupní smlouvu. Důležité je, aby smlouva byla uzavřená nejen s realitkou, ale také s prodávajícím – majitelem nemovitosti.

„V případě, že je smlouva uzavřena pouze mezi kupujícím a realitní kanceláří, v podstatě pozbývá svého smyslu. Z takové smlouvy nevyplývají žádné povinnosti pro prodávajícího, a ten může i nadále nemovitost prodat sám nebo s jinou realitkou. Dobrým řešením je trojstranná smlouva, kterou společně uzavře zájemce o nemovitost a její majitel, a realitní kancelář, která je vedlejším účastníkem této smlouvy,“ uvádí advokát Ondřej Kolář.

V praxi může být rezervační smlouva nazvána různě. Může jít o dohodu o rezervaci nebo smlouvu o složení blokovacího depozita. Ať už bude dokument nazván jakkoli, vždy platí, že byste měli vědět, co podepisujete a mít jistotu, že podmínky a sankce nejsou jednostranné. Rezervační smlouva má přinést jistotu i vám.

Mimo jiné požadujte:

• Aby měl makléř ve smlouvě zakotvenou odpovědnost za pravdivost a správnost všech informací, které se k vám jako ke kupujícímu dostanou.
• Mezi další povinnosti by mělo patřit poskytování součinnosti pro úspěšnou koupi, zprostředkování komunikace mezi všemi stranami, patřičné vysvětlení všech kroků. Realitní makléř by si měl na starost vzít také přípravu příslušných podkladů.
• Porušení vaší povinnosti uzavřít smlouvu bude v návrhu smlouvy postiženo pokutou, zpravidla ve výši provize realitního makléře. Proto si stanovte také pokuty za nedodržení povinností makléře či vlastníka.

Ideální pak je, když je majitel nemovitosti rovnou i jednou ze stran rezervační smlouvy. „Pak máte jistotu, že je platné pro všechny zúčastněné, nejen pro realitní kancelář a budoucího kupce. Stává se totiž, že budoucí kupující má vše domluvené, připravenou hypotéku a neinformovaný vlastník se pak zdráhá podepsat zástavní smlouvu, protože dopředu nevěděl, jak takový vztah s bankou funguje a jaká je následnost jednotlivých kroků,“ dodává Lukáš Zelený.

Rezervační poplatek

Spolu s podpisem rezervační smlouvy je třeba, abyste složili i rezervační poplatek. Také při tomto kroku se mějte na pozoru. Realitní kanceláře typicky požadují 3 až 10 % z kupní ceny prodávaného bytu nebo domu. K uzavření smlouvy by měly všechny strany přikročit až ve chvíli, kdy nic nebrání hladkému uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí. „Pokud nedojde k naplnění podstaty rezervační smlouvy, tedy k samotnému převodu nemovitosti z majitele na zájemce, pak po něm realitka může požadovat smluvní pokutu, která bývá stanovena ve výši až 100 procent rezervačního poplatku,” říká Jan Boruta, zakladatel nezávislé služby FÉRmakléři.cz.

Do potíží se přitom nemusí dostat jen kupující. Někteří zájemci o bydlení si totiž rezervují hned několik bytů na jednou u různých realitek. „Svým nezodpovědným jednáním tím blokují prodej všech těchto nemovitostí, což poškozuje jak prodávající, tak i makléře. Smluvní postihy jsou od toho, aby lidé lehkovážně nevstupovali do právních vztahů a dostáli svým závazkům. Smlouva by měla být vždy vyvážená pro všechny smluvní strany,” říká Lucie Tůmová, makléřka z realitní kanceláře dumrealit.cz.

Čtěte více o rezervační smlouvě

• Rezervační poplatek: Důvod k obavám?
• Co si ověřit, než podepíšete rezervační smlouvu?
• Triky realitních makléřů, na které si dát pozor

Běžnou praxí je, že se rezervační poplatek skládá na speciální účet vedený realitní kanceláří. „Složení rezervačního depositu na účet realitní kanceláře je nejčastější způsob, který lze doporučit pouze v případě ověřené seriózní kanceláře. Jinak se kupující zbytečně vystavuje riziku ztráty zálohy. Nejbezpečnější variantou je složení rezervační zálohy do notářské či advokátní úschovy. Přestože jde o zdlouhavější proces, u složitějších případů nebo u dražších nemovitostí, se vyplatí uschovat peníze k třetí straně,“ dodává Jan Boruta.

Lze se z rezervace vyvázat?

Co když ale máte podepsanou rezervaci a stane se, že nemovitost koupit nechcete nebo nemůžete, protože vám nakonec banka nedala hypotéku či se stala jiná neočekávaná událost? Z rezervace může být podle Lukáše Zeleného cesta ven, jen je třeba na to myslet dopředu a připravit si únikové východy – neodpovídá nemovitost popisovaným vlastnostem, objevily se najednou v katastru exekuce a zástavy, o kterých jste měli být informováni? Nedodržení povinností ze strany prodávajícího a makléře může být důvodem k odstoupení od smlouvy a požadavku vrácení rezervačního poplatku, nezapomeňte na to ale myslet před podpisem rezervace.

„Smlouva o rezervaci není nijak zákonem upravená, a tak je jen na jejích stranách, aby si určily, kdo a co musí, v jakých termínech a za jakou cenu. Návrh ze strany realitní kanceláře bude většinou stanovovat povinnosti zájemce, tedy zaplatit rezervační poplatek a v určitém termínu podepsat kupní nebo jinou smlouvu podle typu rezervace. Vy jako zákazníci byste si měli pohlídat další věci, a především byste se měli ptát, jak se k rezervaci staví prodávající a zda je rovněž stranou smlouvy,“ říká Zelený.

Součástí závazku makléře někdy bývají i servis a služby externího advokáta. Někdy jde jen o předem připravenou kupní smlouvu, to, že ji připravil externí advokát, ale neznamená, že se do ní nedá zasahovat a že je sepsána dobře a ve váš prospěch. Nejlepší proto je zkonzultovat vše s nestranným právníkem.

Setkali jste se s rezervační smlouvou? Jaké jsou vaše zkušenosti?