Už je to rok, co Česká národní banka doporučila bankám zpřísnit podmínky hypoték. Přibylo lidí, kteří na úvěr na bydlení nedosáhnou, a tak se raději poohlíží po pronájmu. Průměrné nájemné ale rovněž poskočilo nahoru – hlavně v Praze. Ta je atraktivní pro zahraniční investory, což bydlení nadále zdražuje. Poslední studie ukazují, že se hlavní město může brzy vyrovnat západoevropským metropolím.

Kdo nedosáhne na hypoteční úvěr, poohlíží se po pronájmu. Nájemné ale kolikrát může být vyšší než hypoteční splátka. Třeba v Praze se průměrné nájemné v nejžádanějších bytech 2+kk pohybuje okolo 16 tisíc korun bez poplatků. Poptávka po bytech k pronájmu je podle realitních makléřů stále vysoká, což dokládá počet zájemců na jeden byt. Realitní kancelář ­­­­­­­­M&M Reality uvádí, že se na nově inzerovaný pražský byt k pronájmu ozve v průměru patnáct zájemců během 48 hodin, pokud je výše činže nastavena správně. Ještě loni před říjnovým zásahem České národní banky to nebyla ani polovina.

 „Poptávka po nájemním bydlení na území hlavního města během letošního roku kontinuálně roste. V závislosti na lokalitě či vybavení bytu zvedají majitelé i nájemné, v prvním půlroce od zavedení opatření ČNB ale výrazněji než v posledních šesti měsících, “ konstatuje realitní makléř Jan Martina. Růst cen nájmů podle něho začal zhruba před třemi lety v reakci na zdražování nemovitostí na prodej, říjen 2018 tento jev ještě umocnil. Předtím zhruba od roku 2010 výše činží spíše stagnovala.

Žádané jsou hlavně menší byty v novostavbách. A u nich je nájemné vysoké. Příkladem je už zmíněný byt 2+kk. „Jako příklad můžeme vzít byt o této dispozici o rozloze 45 metrů čtverečních na pražském Chodově. Pokud je v pěkném stavu, nájemné se pohybuje kolem 15 tisíc měsíčně. Bez poplatků. Před čtyřmi roky by zájemce podobný byt sehnal za 9 500 korun,“ dodává Jan Martina. Stejně velké byty, ale před rekonstrukcí, se dnes na Chodově pronajímají za ceny zhruba od 13 500 korun bez poplatků. A najdou se naopak i pronájmy nad hranicí 15 tisíc.

Praha dotahuje západní metropole

Rostoucích cen nájemného si všímají i průzkumy a studie. Aktuální statistiku zpracovala například poradenská firma KPMG. Vyplynulo z ní, že zatímco ceny bytů loni vzrostly o 18,6 %, tržby z nájemného jen o 3,9 %. Podle studie ale nájemné v Praze poroste a bude se přibližovat cenám v západoevropských metropolích. Praha je totiž pro zahraniční investory atraktivní.

 „Hlavní město České republiky sice v tuto chvíli nedosahuje výše nájmů obvyklé na západ od českých hranic, se mzdovou konvergencí a rostoucí atraktivitou českého hlavního města v mezinárodní perspektivě ale můžeme předpokládat, že se i tyto hladiny budou sbližovat,“ uvádí Pavel Dolák z KPMG.

Podle Pavla Doláka mají o nájemní byty v Praze zájem jak domácí, tak zahraniční investoři. Láká je vyšší výnosnost nájmů oproti západním metropolím. Naráží ale na nedostatek vhodných developerských projektů a na stávající právní úpravu nájemního vztahu. „Ta v některých aspektech značně komplikuje situaci pronajímatelů. Je pro ně rizikovější například kvůli lhůtám pro ukončení smlouvy v případě dlužného nájmu,“ dodává expert.

Raději ve vlastním bytě

Z aktuálních statistik vyplývá, že počet volných nájemních bytů v posledních dvou letech klesl o 30 %, a to na 6 324. Nízká nabídka vhodných volných bytů pochopitelně žene ceny nájmů nahoru – atraktivní byty jsou rychle pryč a pronajímají se za vyšší cenu. Situaci by rozvolnila jen výstavba nových bytových domů.

A pak je tu ještě jedno – ryze české specifikum – Češi totiž dávají přednost bydlení ve vlastním. Například ve Vídni nebo v Hamburku žije v nájmu přes 70 % lidí, ale v Praze jen 32 %. Růst průměrné mzdy je nicméně pomalejší než zdražování nových bytů a průměrného nájemného. Lze tak očekávat, že stále větší počet lidí si nebude moci dovolit vlastní bydlení, ale ani nájem v Praze. „Budou to řešit například stěhováním do středních Čech a denním dojížděním do metropole,“ konstatuje Pavel Dolák.

Připlácí se za dobrou lokalitu

Pokud by se developerům uvolnily ruce a dostaly zeleno pro nové projekty, neznamenalo by to, že by v nich bylo nájemné automaticky vyšší než ve starší zástavbě. Nová výstavba totiž vzniká spíše v okrajovějších částech metropole, a tak je lidé často považují za moderní paneláky.

„Lidé nejsou ochotní platit automaticky víc než u zrekonstruovaných bytů v sousedních panelových sídlištích. Dávají-li něčemu přednost, tak jsou to byty ve staré cihlové zástavbě blíž k centru města, tedy z důvodu lukrativní lokality. A lokalita pak spolu se stavem nemovitosti také určuje výši nájemného,“ konstatuje Jan Martina.

Zůstaneme-li u bytů 2+kk, tak například v cihlových bytech na Vinohradech, vyjma nejfrekventovanějších dopravních tepen, už v podstatě nelze sehnat nájem za cenu pod 20 tisíc korun za měsíc.

Nemovitosti jsou nadhodnocené

Jak se situace na realitním a nájemním trhu ve skutečnosti vyvine, je zatím ve hvězdách. Náznaky tady ale jsou. Česká republika se dokonce dostala na přetřes v Evropském výboru pro systémová rizika. Ten ji varoval před zranitelností trhu s byty. Problémové je vysoké zadlužení domácností, které může vést k neschopnosti splácet úvěry, a nadhodnocené ceny nemovitostí. Právě neschopnost splácet úvěry byla jedním z důvodů, proč už dříve ČNB doporučila bankám zpřísnit podmínky hypotečních úvěrů.

Podle výboru by ale doporučení České národní banky k poskytování hypotečních úvěrů mělo být závazné povahy, aby bylo zaručeno jeho dodržování (nyní má stále charakter doporučení). K tomu by měla vést novela zákona o ČNB, kterou aktuálně projednávají poslanci. Ta by měla umožnit centrální bance regulovat hypoteční trh právně závazně.

 „ČNB není vydáním varování ani důvody, které k němu vedly, překvapena. Sama již dlouho považuje právně nezávazný charakter svých opatření proti rizikům spojeným s poskytováním hypotečních úvěrů za zdroj systémového rizika,“ dodává Jiří Rusnok, guvernér ČNB.

Jak vnímáte realitní trh vy? Jste v nájmu, nebo splácíte hypotéku?