Bude to rok, co celou společnost i ekonomiku ochromila první vlna koronaviru. Nikdo nevěděl, co se bude dít. Mnozí předvídali, že krize zasáhne trh s realitami a ceny nemovitostí se propadnou. Jestli někde domy a byty zlevňovaly, tak jen místy, a hlavně v chudších regionech. O dobré nemovitosti v žádaných lokalitách je pořád zájem. A jejich ceny jdou nahoru krize nekrize.

Za pouhých šest let – od konce roku 2014 do konce roku 2020 – ceny nemovitostí v České republice narostly o 60 procent. To je v průměru více než 8 procent ročně. Z hlediska investorů je to velmi dobré zhodnocení, zvláště pak v době nízkých výnosů u jiných investic. Z pohledu běžného člověka, který si chce koupit rozumný dům nebo byt, už to tak radostné není.

Virus zdražování bytů nezastavil

„Celkově lze říci, že koronakrize rozhodně – zatím – nepřinesla zpomalení růstu cen nemovitostí. U nových tento růst dokonce dále urychlila, a to zřetelně. A růsty cen domů a bytů jen tak neustanou. Díváme se totiž na trh, kde je teď slabá nabídka a silná poptávka. Člověk nemusí být nutně nositelem Nobelovy ceny za ekonomii, aby odhadl, že na takovémto trhu lze čekat jasný tlak na další zdražování,“ říká Michal Skořepa, ekonom České spořitelny.

Růst cen nemovitostí předpokládají i další odborníci, například Veronika Hegrová z portálu Hyponamiru.cz. Souvisí to i s aktuálně dostupnými hypotékami. „Vysokou poptávku po nemovitostech udržovaly loni především velmi nízké úrokové sazby hypoték. Některé banky se dostaly se sazbami i pod 1,5 procenta ročně. Loňské objemy sjednaných hypoték tak byly rekordní,“ uvádí.

Vedle dostupných hypoték podnítily poptávku na trhu s nemovitostmi i další úlevy, jež měly držet ekonomiku i realitní trh nad vodou. V oblasti realit to bylo hlavně zrušení daně z nabytí nemovitosti, která byla 4 procenta a platil ji kupující. Tak se alespoň částečně snížil objem finančních prostředků, které kupující musí na nemovitost vynaložit.

Nemovitosti jsou nadhodnocené

Dostupnost vlastního bydlení ale od méně majetných lidí nebo lidí s nižšími příjmy oddalují zdražující nemovitosti. Na druhou stranu, i když byly podle odhadu České národní banky v polovině loňského roku nadhodnocené o 15 až 20 procent, lidé, kteří prostředky měli, nakupovali.

V některých případech šlo o investory, kteří hledají možnosti, jak uložit peníze, jež by jinak (s ohledem na ekonomickou situaci) mohly ztrácet hodnotu. „O byty, rodinné domy a stavební pozemky mají zájem nejen lidé řešící svou vlastní bytovou potřebu, ale také konzervativní investoři, kteří považují nemovitost za bezpečný přístav pro své úspory,“ dodává Veronika Hegrová.

Na realitním trhu se tak děje to, že převis poptávky po (dobrých) nemovitostech, jichž se nedostává, tlačí ceny vzhůru. Že by se situace měla v dohledné době měnit, tomu zatím nic nenasvědčuje. Důvodem je mimo jiné i pomalá výstavba nových bytových domů, což je dlouhodobý problém, jemuž realitní trh v České republice čelí. Navíc, v poslední době rostou i ceny stavebních materiálů, takže hlavně u novostaveb nelze předpokládat propad cen.

Zlevnit by ale mohly – a někde se to tak už děje – luxusnější nemovitosti. „Určitý pokles cen se letos může týkat nemovitostí v nejužším centru Prahy a pak nemovitostí v neatraktivních lokalitách se špatnou občanskou vybaveností,“ odhaduje Veronika Hegrová.

Poptávka po lepším bydlení

Lidé, kteří na nemovitosti mají nebo patří do skupin, jež dosáhnou na hypotéku a nebojí se o práci, mohou být motivováni ke stěhování. Například z malého bytu ve městě do domku se zahradou. Důvodem může být série lockdownů, kdy spolu rodina musela trávit doma čas od rána do večera a byt, který v běžném provozu vyhovoval, najednou začal být těsný. Dalším trendem pak je rostoucí poptávka po rekreačních objektech, jako jsou třeba chalupy nebo chaty.

Do vývoje poptávky po nemovitostech pak určitě promluví úrokové sazby. Ty by podle Veroniky Hegrové mohly růst, a tak by se úvěr na bydlení prodražil. „Sazby hypoték dosedly na pomyslné dno již v posledním čtvrtletí loňského roku. V roce 2021 se větší rizikovost klientů a oslabená ekonomika promítnou do úrokových sazeb, které budou pozvolna růst,“ doplňuje.

Nadále tak podle všeho bude pokračovat stav, kdy čím dál tím větší část populace nedosáhne na vlastní bydlení. A tak je odsouzena ke zdlouhavému dojíždění do práce z bydliště, kde si nemovitost může dovolit, nebo bydlí v nájmu.

Rozkolísané nájemní bydlení

Jenže ani s nájemním bydlením to není úplně růžové a v některých lokalitách nájmy rostou, ačkoli v průměru jsou ceny pronájmů v meziročním srovnání asi o 2,4 procent nižší. Podle společnosti GarantovanyNajem.cz lze pozorovat nejen meziroční výkyvy cen, ale i jejich kolísání v různých obdobích jednoho roku. A to v průměru o zhruba 15 procent mezi začátkem roku a koncem léta.

Může proto záležet i na době, kdy lidé nájemní bydlení hledají. „Cena nájmu stejného bytu může být v září až o patnáct procent vyšší než v lednu. Ceny jsou běžně vyšší ještě do konce října, ale v průměru již nedosahují takové úrovně jako právě v září. Vyplývá to z výsledků naší interní analýzy,“ uvádí Tomáš Suchomel, ředitel společnosti GarantovanyNajem.cz.

Za výkyvem cen nájmů mezi různými obdobími v rámci jednoho roku stojí několik faktorů. Tím nejvýraznějším je změna poptávky studentů a tzv. expatů, tedy cizinců pracujících v českých firmách. Na druhou stranu, s ohledem na on-line výuku, poklesl zájem studentů o nájemní bydlení. Podobná je i situace u zahraničních pracovníků.

Jak situaci na trhu s bydlením vnímáte vy? Je pro vás vlastní byt nedostupný?