Výpadky příjmů, nezaměstnanost, ekonomická nejistota, inflace a všeobecné zdražování. To jsou jen některé důsledky koronavirové krize, jimž nyní čelí řada domácností. Kvůli finanční tísni nemusí mít někteří lidé na vlastní nemovitost a v poslední době ani na nájem. Řešením pak je ukončení nájemní smlouvy a přestěhování. Jak nájem správně ukončit a vyhnout se nepříjemnostem?

Loňský rok přinesl realitnímu trhu řadu změn. Jednou z nich byl propad krátkodobých nájmů zejména v Praze. Oproti tomu, v jiných regionech narostla poptávka po nájemním bydlení, protože někteří lidé nemají na vlastní bydlení a ani nedosáhli na hypotéku. S tím, jak klesá dostupnost vlastnického bydlení, roste poptávka po nájmu. Ani nájemní bydlení ale není bez rizika. Stačí několik výpadků příjmů a lidé se musí stěhovat.

Podíl nájemního bydlení je v České republice ve srovnání s Evropou stále nízký. Když to jde, Češi rádi nemovitost vlastní. „Zejména v posledních letech se ale vytváří všechny předpoklady pro to, aby se tento podíl zvyšoval. Stačí se podívat na záměry velkých developerů, kteří již nyní plánují významnou část své produkce právě pro nájemní bydlení,“ říká Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého bydlení.

Nájmy klesají i rostou

Spolu s tím se mění i přístup zájemců o bydlení a jejich chování ve městech i regionech. Lidem přestává vadit bydlet v nájmu. A mnohdy jim ani nic jiného nezbývá. Situace v nájemním bydlení je přece jen o něco příznivější než u hypoték. V průměru výše nájemného poklesla, což je ale způsobené hlavně Prahou (a výpadkem krátkodobých nájmů). V regionech je patrný spíše růst nájemného.

„Vliv útlumu turismu a krátkodobých pronájmů na nájmy v celé Praze je patrný, ale výrazný vliv na ceny má především v centru. Navíc ne všechny byty ke krátkodobým pronájmům jsou přizpůsobeny pro standardní užívání. Také s ohledem na současnou situaci chybí v Praze tisíce vysokoškoláků, kteří zůstali ve svých bydlištích na distanční výuce,“ konstatuje Petr Hlaváček, náměstek primátora hlavního města Prahy.

Z dlouhodobého hlediska výše pražských nájmů rostou meziročním tempem o 7,4 %. V letech 2014 a 2018 dosahoval růst necelá 3 %, v roce 2017 přesáhl 12,5 %. Aktuální pokles nájmů pak akcentuje menší poptávku po krátkodobých pronájmech v centrálních částech Prahy.

„Pokud obecně srovnáme vývoje cen nájemního a vlastnického bydlení, ukazuje se, že ceny vlastnického bydlení rostly i v prvním pololetí roku 2020, kdy výše nájmů naopak klesly. Dále je zřetelněji vidět, že výraznější rozdíl v tempu růstu cen oproti nájmům panoval v první polovině období zhruba do začátku roku 2017, kdy nájmy rostly v průměru o 3,4 procenta za pololetí, kdežto ceny nemovitostí rostly v průměru o 5,3 procenta,“ doplňuje Petr Hána, senior manažer v oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti Deloitte.

Neplatíte? Můžete být vykázáni

Nárůst nájemného a výpadky příjmů mohou v současné situaci přivést mnoho rodin do úzkých. Patrné to bylo už loni. Jenže tehdy zvláštní zákon zakazoval pronajímateli vypovědět nájemce z nájmu, pokud dlužil nájemné splatné v období od 12. března do konce července 2020 a ocitl se ve finanční tísni v důsledku pandemie onemocnění covid-19. Nájemce musel dluh na nájemném uhradit nejpozději do konce roku, jinak mu nyní může pronajímatel dát výpověď. Právní úprava, která by umožňovala nájemcům odklad nájemného i v dalším období, totiž nebyla přijata.

„Jestliže nájemce dluh nehradil, je nyní v prodlení s úhradou nájemného. Pronajímatel jej tak může z bytu vypovědět, a to podle výše dlužného nájemného buď bez výpovědní doby, nebo s výpovědní dobou. Dále může vymáhat zaplacení nájemného včetně úroků z prodlení, nedohodne-li se s nájemcem na dalším odkladu,“ upozorňuje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Výpověď nájmu má svá pravidla

Když si nájemce nemůže nadále dovolit byt platit, může nájem vypovědět. Záleží zejména na smlouvě, kterou s majitelem uzavřel.

• Smlouvu na dobu neurčitou je možné vypovědět kdykoli během roku. Běží pak tříměsíční výpovědní lhůta. Ta se počítá od prvního dne měsíce následujícího po tom, v němž byla výpověď doručena pronajímateli.
• Smlouva na dobu určitou předpokládá, že skončí uplynutím sjednané doby, pokud nedojde k prodloužení nájemního vztahu.

Vypovědět nájem na dobu určitou je možné jen výjimečně, a to tehdy, jestliže se změní okolnosti, z nichž strany při uzavírání nájemní smlouvy vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

„Za takovou změnu okolností se považuje i současná situace vyvolaná pandemií, kdy se mnoho lidí může ze dne na den ocitnout bez finančních prostředků. V tomto případě by měl nájemce doložit pronajímateli, že u něj taková změna okolností nastala, například prokázáním ztráty zaměstnání nebo nemožnosti ho vykonávat kvůli přijatým vládním opatřením,“ vysvětluje Eduarda Hekšová.

Výpovědní doba je pak stejná jako u nájmu bytu na dobu neurčitou, tedy tři měsíce. Z jiných důvodů a třeba i v kratší výpovědní době může nájemce nebo také pronajímatel nájem sjednaný na dobu určitou ukončit jen v případě, že je taková možnost dohodnuta v nájemní smlouvě.

Možností je i snížení nájemného

Pokud chce nájemce v bytě zůstat i při zhoršené finanční situaci, může se pokusit s pronajímatelem dohodnout například na dočasném snížení nájemného, jeho prominutí nebo odkladu placení.

Dělat mrtvého brouka, nejen neplatit a v bytě dál bydlet se ale nevyplácí. „Pokud nájemce nebude pronajímateli platit nájemné, vystavuje se riziku nejen skončení nájmu pro neplacení nájemného, ale i navýšení dluhu o úroky z prodlení a soudní výlohy v případě, že se pronajímatel bude domáhat skončení nájmu u soudu,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Jak situaci s nájemním bydlením vnímáte vy?