Metropole je – co se týká bydlení – dlouhodobě ostře sledovaná. Zájem o nové byty navzdory koronavirové krizi stále roste, jiná je ale situace v nájemním bydlením, zejména pak v krátkodobých pronájmech. Nižší poptávka tlačí cenu nájemného dolů. Průměrná cena nových bytů ovšem stále narůstá. Jak to bude dál?
Koronavirová krize trh s nemovitostmi ovlivnila, ale dopady nejsou tak velké, jak někteří odborníci předpokládali. Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční. Neklesly ani prodeje nových bytů – v metropoli se jich za první pololetí letošního roku prodalo 2 400, což je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.
Ceny bytů drží nahoře poptávka. Tu posilují nízké sazby hypotečních úvěrů i zrušení daně z nabytí nemovitosti a nedostatek dobrých bytů. Na území hlavního města jsou totiž stále velmi nedostatkové nemovitosti vhodné k bydlení pro rodiny, tedy jak rodinné domy, tak velkometrážní byty 3+kk a větší. Z důvodu nedostatečné nabídky si tyto nemovitosti drží svou hodnotu, popřípadě se stále ještě šponují směrem nahoru. Zdražování ale ustalo u bytů na panelových sídlištích a v periferních, tedy v méně žádaných lokalitách.
Cena závisí na konkrétním bytu
Také podle Hypoteční banky mají pandemie a opatření proti koronaviru na nemovitostní trh jen minimální vliv a tržní ceny bytů, rodinných domů i pozemků v České republice v posledních měsících dál rostly. Nejvíce zdražily byty, o 10,9procentního bodu, naopak nejméně rodinné domy – vyplynulo to z HB Indexu, který banaka připravuje.
„Tempo růstu cen bytů v druhém čtvrtletí zpomalilo, byty přesto zdražovaly ve všech krajích s výjimkou Karlovarského, kde ceny stagnovaly. Nejvíce zdražily menší byty v kategoriích 2+1 a 2+KK, o které je velký zájem dlouhodobě,“ říká ředitel nemovitostního odboru Hypoteční banky Petr Němeček.
Podle Jana Martiny, oblastního manažera pro Prahu společnosti M&M Reality si byty se správně nastavenou prodejní cenou drží svou hodnotu. „V dubnu jsme například zprostředkovali prodej bytu 2+1 bez balkónu, ale s garáží, na Spořilově, v cihlovém domě a vyjma koupelny v původním stavu, za 4,49 milionu korun Za stejnou částku by byl dobře prodejný i nyní,“ konstatuje.
Nájemné v Praze šlo dolů
Červenec byl ovšem v pražské metropoli ve znamení poklesu cen nájmů. Snížily se hlavně ceny nájemného u menších bytů. Hlavními důvody jsou karanténní opatření spojená s pandemií koronaviru, nízká poptávka po krátkodobých nájmech, odliv zahraničních návštěvníků, ale také dlouhodobé trendy. Ceny nájmů v nejlukrativnějších oblastech naopak dále rostou. Za metr čtvereční tak momentálně zájemci v Praze zaplatí průměrně 325 korun. V Brně, tedy druhém největším městě České republiky, došlo na přelomu letošního roku jen k mírné stagnaci.
„Propad v turistické branži rezonoval v oblasti krátkodobých nájmů, kde poptávka prakticky přestala existovat. Majitelé tak byli nuceni přenést své nemovitosti na trh s nájmy dlouhodobějšími. Rázem se na něm objevily tisíce nových bytů v lukrativních lokalitách s velmi dobrým stavem a vybavením. To nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou ještě více vychýlilo,“ vysvětluje Tomáš Suchomel, výkonný ředitel společnosti GarantovanyNajem.cz. Třetím faktorem je tlak současných nájemníků na snížení cen nájmů s ohledem na vládní opatření.
Od července 2018 se průměrná cena nájmu bytu o ploše 60 metrů čtverečních podle statistik realitního portálu snížila přibližně o 16 %. A z toho o téměř 10 % jen za poslední rok. Vidět za poklesem cen nájmů jen kaskádový efekt pandemie by ale bylo chybou, ceny se totiž s klesavou tendencí vyvíjely již od roku 2018. Tento trend potvrzuje i Tomáš Suchomel: „Všimli jsme si, že pražské byty, které jsme v roce 2018 získaly do naší správy, se nám v následujícím roce nedařilo pronajmout tak dobře. Průměrná cena nájemného klesá průběžně již dva roky.“
Tento trend je dobře patrný zejména u nemovitostí v cenově dostupnějších lokalitách. Byty v těch nejdražších lokalitách, mezi které patří Staré Město, Hradčany nebo Žižkov, naopak stále nabírají na ceně. „K bydlení v lukrativních pražských lokalitách většinou dlouhodobě a ani vlivem koronaviru nevzniklo mnoho nových alternativ. Nabídka bydlení zde zůstává velmi úzká, majitelé proto ani nemají důvod snižovat výši nájemného,“ vysvětluje Tomáš Suchomel.
Co bude s pražskými byty dál?
Jakékoli předpovědi jsou v realitní branži ošemetné. Jan Martina se přesto domnívá, že v Praze budou ceny bytů stagnovat a u předražených nemovitostí může dojít k poklesu. „Ale poptávka stále převyšuje nabídku a plošný pokles cen zatím tudíž nemá opodstatnění,“ doplňuje.
V dalším čtvrtletí plošný pokles cen rezidenčních nemovitostí neočekává ani Petr Němeček. Tempo růstu ale podle něj bude zpomalovat. „Zlevňovat by nemovitosti mohly až v první polovině roku 2021, očekáváme však pokles jen v nižších jednotkách procent. Oproti posledním rokům se očekává výraznější pokles poptávky o investiční byty,“ uzavírá.
Sledujete vývoj ceny bytů? A jak to podle vás bude dál?
