Je naprosto prokazatelné, že dojem ze sebekrásnějšího bytu vždy dokáže zkazit ohyzdná fasáda a oprýskané zdi společných prostor v bytovém domě. Tato skutečnost vyplývá také z analýzy realitního trhu. Bytové jednotky v domě s neuspokojivým technickým stavem se prodávají za podstatně nižší částky než takřka totožné byty v rekonstruovaných domech. Byty v upravených domech se prodávají dráž a navíc o mnoho rychleji.
Z dvaceti procent určuje odhadní cenu nemovitosti energetická náročnost budovy a její technický stav. Pokud je váš dům vhodně rekonstruován, má vyměněná okna, zateplení, má-li navíc nové rozvody vody a elektřiny apod., máte velké naděje, že nemovitost v tomto domě dobře zhodnotíte. To, zda je dům zateplený nebo ne, zohledňuje také zákon o oceňování majetku.
Dobrá adresa ve zrekonstruovaném domě
Faktem je, že řada domů v České republice je už několik let za hranicí životnosti. Často se jedná o staré panelákové domy, jejichž výstavba probíhala během 80. let minulého století. Rekonstrukce takových domů zásadním způsobem zvýší hodnotu i prodejnost bytů.
Nejedná se jen o estetický dojem. Rekonstruovaný dům značí, že se nachází na dobré adrese, kde bytové družstvo funguje tak, jak má, a kde žijí lidé, kteří o dům dobře pečují.
Ve stejné ulici stály dva domy, jeden zrekonstruovaný, druhý ve špatném technickém stavu. Rozdíl v prodejních cenách bytů v obou domech byl patnáctiprocentní, což není zanedbatelné. Kupci také měli mnohem větší zájem o bydlení ve zrekonstruovaném domě. Dům, který prošel rekonstrukcí, byl tak ve velké konkurenční výhodě.
Jaká je praxe?
- Byt 3+1 ve zrekonstruovaném panelovém domě v pražském Chodově, který je zateplený a má nová plastová okna, prodáte přibližně za 2,5 milionů korun.
- Stejný byt v domě před rekonstrukcí a bez zateplení fasády prodáte přibližně za 2,3 miliony korun.
Na kolik vyjde rekonstrukce fasády? Vyplatí se vůbec?
Jestliže rekonstruujete panelový dům s deseti až dvanácti jednotkami, tzn. renovujete fasádu, zateplujete a měníte okna, vyjde vás to odhadem na 1,5 milionů korun. Pokud se tato částka rozpočítá na každou z jednotek, vyjde suma asi 150 000 korun. Pokud byt prodáváte, můžete díky rekonstrukci dosáhnout zhodnocení až 250 000 korun, takže se rekonstrukce opravdu vyplatí.
Jaká je situace rekonstruovaných domů v České republice?
Pravdou je, že pokud se pustíte do rekonstrukce panelového či bytového domu, prodloužíte tím jeho životnost o několik desítek let.
Téměř 1/2 panelových domů v České republice má už odslouženo a dávno by se daly označit jako nevyhovující k trvalému bydlení. Celou řadu z nich čeká v brzké době zbourání z důvodu neopravitelnosti. Jaké jsou hlavní příčiny k tomuto radikálnímu řešení?
- hluk
- plíseň
- vlhkost
- hrozba otravy oxidem uhelnatým
- hrozba požáru
K tomuto stavu domy dovedlo především nezateplení, špatná cirkulace vzduchu, nefunkční opláštění, nevyhovující vytápění, netěsnící okna, špatná izolace, staré rozvody elektřiny a vody apod.
Množství budov v České republice je životu nebezpečných. Hrozí zde požáry, zranění chodce padající omítkou, koroze armatur a další rizika.
Panelové domy ze 70. a 80. let minulého století se stavěli s tím, že jejich životnost bude asi 40 let. Není zrovna málo těch, které už „přesluhují“.
Jaká kritéria rozhodují při výběru bytů?
- Cena
- Lokalita (například dostupnost apod.)
- Technický stav budovy a energetická náročnost
Kupující, kteří se až tak nevyznají v problematice stavebnictví, si velmi často s sebou na prohlídku nemovitosti zvou odborníka, který technický stav domu či bytu posoudí a kupujícího upozorní na všechny neduhy a závady.
Problém někdy může nastat u bytových domů, jejichž vlastníkem jsou bytová družstva. To, zda se dům bude rekonstruovat či nikoli totiž záleží na názoru všech členů družstva. Byt k prodeji tak můžete moderně zrekonstruovat, ale jeho cenu vždy bude snižovat špatný technický stav domu.
Domy ve špatném technickém stavu vyžadují vyšší náklady na provoz. Jedná se například o vyšší částku, kterou musíte vynaložit na vytápění. Ročně můžete ušetřit tisíce, někdy i desetitisíce korun pouze proto, že máte zateplený dům v perfektním technickém stavu.
