Dne 14. 6. 2016 vydala Česká Národní Banka (dále jen ČNB) zprávu o finanční stabilitě.
V dokumentu jsou mimo jiné obsaženy doporučení pro banky, družstevní záložny a stavební spořitelny. ČNB provedla šetření v bankách a ve zprávě jednotlivá doporučení hodnotí, doplňuje či upravuje. Jedná se o následující doporučení, jejichž účelem je regulovat a snížit dostupnost hypoték a potažmo zastavit výrazný nárůst cen nemovitostí. K nákupu nemovitostí se začíná uchylovat stále více lidí z několika důvodů. Mohu uvést hlavně nízké úrokové sazby, a často je vnímán nákup nemovitosti jako bezriziková investice a častý jev tak je koupě nemovitostí za účelem dalšího pronájmu. Nyní blíže k doporučením ČNB.
Jedno z nejzásadnějších doporučení je dodržování limitů pro hodnoty LTV (z angličtiny Loan To Value = poměr výše úvěru k hodnotě zástavy), u nově poskytovaných úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Dosud bylo záměrem regulovat LTV v pásmu 90 % až 100 %.
ČNB přistupuje ke zpřísnění svého Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí zejména ve smyslu snížení maximálních hodnot LTV.
• Dosavadní maximální limit LTV ve výši 100 % bude snížen od 1. 10. 2016 na 95 % a od 1. 4. 2017 na 90 %.
• Stávající doporučený limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 90–100 % se od 1. 10. 2016 změní na 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 85–95 %.
• Následně se od 1. 4. 2017 limit stanoví na 15 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 80–90 %.
• ČNB dále institucím a bankám nově doporučuje, aby za využití všech dostupných informací identifikovaly, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice (pronájem). Pokud u žádosti o úvěr investičního typu shledají souběh charakteristik s vyšší úrovní rizikovosti, měly by uplatňovat LTV v maximální výši 60 %.
Dle statistik trhu je podíl hypoték na investiční nemovitosti na úrovni 25%. Uvedení tohoto doporučení do praxe by jistě zastavilo část poptávky po nemovitostech hlavně ve větších městech.
Předpokládané dopady:
• úvěry nad 90% LTV bude chtít ČNB zastavit, nejdříve od října (95 %) a následně od dubna 2017 (90 % max.)
• navíc bude mít snahu regulovat pásmo od 80 % do 90 % stanovením kvóty 15 % poskytnutého objemu úvěrů v tomto rozmezí. Aktuálně se mezi 80 až 100 % poskytuje bezmála 50 % objemu hypoték, opatření bude mít na trh tedy výrazný dopad, a to především v roce 2017! Počítejme s tím, že nyní cenově dostupné hypotéky do 90 % LTV budou muset banky regulovat buď přitvrzením parametrů, nebo zdražením.
• V kombinaci s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele, který vejde v platnost 1. 12. 2016 může dojít k omezení nebo zastavení poskytování úvěrů bez prokazování příjmů. K tomuto kroku již přistoupila v průběhu léta Hypoteční banka a Raiffeisenbank, které přestaly poskytovat hypotéky bez prokazování příjmu.
• S koncem tohoto roku skončí éra nejvyšší míry dostupnosti financování bydlení od roku 2008 (kdy došlo vlivem světové finanční krize k zhoršení dostupnosti financování i u nás).
Dalším doporučením ČNB je zamezení uvolňování úvěrových standardů stanovováním nadměrných délek splatností či nestandardních průběhů splácení – max. splatnost by neměla překročit 30 let u hypotéky a 8 let u nezajištěného spotřebitelského úvěru k hypotéce – pravidlo 8 let se netýká úvěrů ze stavebního spoření.
Ondřej Marek
