Realizace snu o společném bydlení se u celé řady manželských párů uskuteční pouze díky hypotéce. Mladí lidé často zvažují, zda má nějaký význam bydlení v nájmu nebo se raději rozhodnout pro společné bydlení ve vlastním. Ceny nemovitostí jsou však vysoké a mnohdy cílovou částku v hotovosti lidé nemají ani ve dvou. Jedním z řešení je hypotéka. První z možností je, že si ji vezme jen jeden z partnerů. Další možnost představuje společná hypotéka. Jaké jsou výhody a nevýhody obou řešení? A jak postupovat v případě rozvodu ještě před splacením hypotéky?   

Žádost o společnou hypotéku

Jestliže žádáte o hypotéku společně s manželem, bude banka posuzovat bonitu vás obou. Pokud banka hypotéku schválí, uzavírají se tři dokumenty: úvěrová smlouva, zástavní smlouva a kupní smlouva. Financováním nemovitosti pomocí společného úvěru se každý z manželů stává vlastníkem 1/2 podílu na nemovitosti.

Je třeba si uvědomit, že společná hypotéka představuje závazek na několik let (často několik desítek let). Pokud se váš vztah rozpadne a vy se rozvedete, dá se společná hypotéka řešit níže uvedenými způsoby. Ideální je prodej nemovitosti s hypotékou, ovšem je třeba najít vhodného kupce, který má dostatek financí k doplacení hypotéky.

Co s hypotékou, když se rozvádíte?

Splácení hypotéky nepředstavuje záležitost na dva tři roky, ale obvykle na několik desítek let. Doba splácení je mnohdy delší než doba, po kterou trvá manželství a právě v tento okamžik nastává  problém. V době, kdy o hypotéku společně žádáte, prožíváte šťastné chvíle plné zamilovanosti a optimismu. Během rozvodové etapy jste nepřátelé, tvrdě prahnoucí urvat pro sebe co nejvíc výhod.

I v případě, že se rozcházíte jako přátelé ochotni se domluvit na nejideálnějším řešení, ještě nemáte vyhráno. Banka může říct „NE“.

TIP: Udělejte si čas a zajděte do banky, u které hypotéku máte. S partnerem nebo bez něj. Vyložte v bance svou situaci a řešení, které se Vám jeví jako nejideálnější. Banka Vás obeznámí s reálnými a nereálnými možnostmi.

Kdy řešit hypotéku, pokud jste manželé? Prakticky kdykoli – před, v průběhu či po rozvodu. Z právního hlediska není pozdě ani v případě, že od rozvodu už uplynuly 3 roky a nemovitost se tedy stala vlastnictvím vás obou, každého z 50%. Je však třeba pamatovat na to, že závazky, které jste nabyli během manželství, představují závazek pro vás oba. Takže uvažujete-li o půjčce určené k vyplacení manžela/ky, počkejte s tím až vaše manželství bude soudním rozhodnutím rozvedeno.

Jaké máte možnosti?

1.    Hypotéku splatíte předčasně

Předčasné splacení hypotéky může přinést hned dvě komplikace. Za předčasné splacení se obvykle platí poplatek. Kromě toho manželé obvykle nedisponují potřebnou hotovostí k doplacení hypotéky. Pokud vám ale zbývá doplatit nižší částka, popřípadě máte-li možnost prodat například auto nebo nějakou jinou nemovitost, můžete hypotéku splatit právě tímto způsobem.

Výhoda tohoto řešení spočívá v tom, že se po splacení hypotéky vypořádáváte pouze s partnerem, nikoli s bankou coby třetím subjektem.

2.    Nemovitost s hypotékou prodejte

Výhodou tohoto řešení je, že nebudete muset investovat žádné peníze. Pokud vám banka dá souhlas k prodeji, vše by mělo proběhnout bez potíží. Kupující může mít na koupi nemovitosti sám hypotéku.

Nevýhodu představuje hledání kupce, kterého hypotéka na nemovitosti může odradit. Proces prodeje nemovitosti s hypotékou je zdlouhavější.

3.    Nemovitost s hypotékou pronajměte

Tato možnost se hodí v případě, že oba manželé mají kde bydlet, například u rodičů, známých apod. Peníze z pronájmu můžete použít na splácení hypotéky.

Nevýhody pronájmu nemovitosti tkví v daních, investicích, komunikaci s nájemcem apod. Kromě toho nedojde k rozdělení majetku – majiteli nemovitosti jste stále oba. Toto řešení je také poněkud zdlouhavé. Splácení hypotéky penězi z nájmu trvá několik let, během kterých se váš bývalý manžel/ka může vdát či oženit, pořídit si děti… a v případě jeho úmrtí má pak na polovinu nemovitosti právo nový manžel/ka popřípadě potomci.

4.    Hypotéku převezme jeden z vás

I přesto, že se tato možnost může zdát jako logická, má nejedno úskalí. Banka musí důkladně prověří jednoho z partnerů a jeho schopnosti splácet. Pokud nemáte dostačující plat, banka tuto možnost zamítne. Problém lze obejít tak, že si hypotéku vezmete například s jedním z rodičů nebo s kamarádem či sourozencem.

Další komplikace spočívá v tom, že ten z manželů, který hypotéku vezme na sebe, musí nejen splácet, ale také vyplatit druhého z manželů. Jedná se tedy o finančně velmi náročnou možnost.

U hypotéky se nejdříve splácí úroky, takže po letech splácení můžete mít na úrocích splaceno 600 000 korun a na jistině jen 300 000 korun. Manžel, který na sebe převezme hypotéku, by v tomto případě měl partnera vyplatit částkou 150 000 korun (nikoli 450 000 korun – polovinou z 900 000 korun). V takovém případě bude hodně záležet na vaší vzájemné domluvě.

Když se vše zkomplikuje

Není zrovna výjimečné, že se manželé při rozvodu neshodnou vůbec. Jeden například nesouhlasí s prodejem, druhému se zase nezamlouvá, že by měl partnera vyplatit. Věc se tak komplikuje, protože k prodeji nemovitosti je zapotřebí, aby souhlasili oba dlužníci. Stává se také, že jeden z manželů přestane hypotéku splácet a v tom případě se bohužel může na seznam registru dlužníků dostat i druhý z partnerů, ten, který hypotéku splácí poctivě. V takovém případě je dobré po nějakou dobu splácet hypotéku i za nezodpovědného partnera a urychleně vyhledat právní pomoc.

Dříve, než se vrhnete do společné hypotéky na dům či byt, je ideální prověřit si pevnost vztahu, především společným bydlením v nájmu. Nejedná se o záruku, že vám vše vyjde, ale aspoň si vyzkoušíte, jak vám partner sedí v praktickém životě. Hypotéka je obrovský závazek a je rozhodně na místě zvážit, s kým do něj chcete vkročit.