Kdo si chce nyní pořídit vlastní bydlení, musí se připravit na výdaje. Byty sice už nezdražují tak překotným tempem, ale jejich ceny jsou stále vysoké. Hypotéky na základě pokynů centrální banky zpřísňují své podmínky a o poklesu úrokových sazeb se také nedá hovořit. Letní měsíce znamenaly spíš stagnaci, na podzim by mohlo být hůř. Na co se připravit? A proč je lepší nenechávat hypotéku raději až na podzim?

V červenci si podle statistik bank sjednalo hypotéku přes 7 000 zájemců, oproti červnu to znamenalo pokles o více jak 2 000 smluv. Můžeme to přikládat okurkové sezóně a dovoleným, ale je možné, že lidé se prostě rozmýšlejí, jestli na hypoteční úvěr mají a hlavně – ne všichni na hypotéku po zpřísnění podmínek dosáhnou. O tom, že jsme už psali v článku Zdražují byty i hypotéky.

Léto nepřineslo do hypotečních úvěrů žádný významný otřes. V červenci úroková sazba lehce vzrostla, a to v průměru na 2,5 procent. Kolem této úrovně osciluje posledních několik měsíců. Banky se snaží udržet sazby na uzdě ještě před tím, než začnou platit přísnější pravidla posuzování bonity žadatelů. ČNB už dříve doporučila, aby banky neposkytovaly hypotéky nad 90 % LTV (poměr výše úvěr k hodnotě zastavěné nemovitosti). Banky také přísněji posuzují hypotéky s výší LTV nad 80 %.

Přísnější podmínky hypoték

Nově budou detailněji zkoumat i schopnost žadatelů splácet úvěry na bydlení. Žadatel by měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého čistého měsíčního příjmu. Banky budou moci ve výjimečných případech využít tolerančního pásma a překročit tato pravidla maximálně o 5 procent. Pravidla pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti ponechala ČNB beze změny, ale naznačila, že pokud růst cen nemovitostí nezvolní, můžete je dále zpřísnit.  „V dobrých časech je selhávajících (nesplácených) úvěrů relativně nejméně, to ale vede k mylné interpretaci, že rizika jsou obecně nízká. To vše je zastřené euforií dobrých časů,“ odůvodnil rozhodnutí centrální banky její guvernér Jiří Rusnok.

Ačkoli mají změny představené ČNB hlavně doporučující charakter, banky je dodržují, což se ukázalo již v předchozích letech. Když ČNB v dubnu loňského roku doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent LTV, banky se tomu přizpůsobily. „Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si centrální bankéři mohli tato pravidla vynutit. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí,“ upozornil analytik Komerční banky Jiří Kostka.

Lidé přitom o nových pravidlech příliš neví. Jak ukázal nedávný průzkum Wüstenrot, ve zpřísněných pravidlech pro hypotéky nemá jasno 23 procent Čechů, kteří v dohledné době plánují nákup nebo rekonstrukci nemovitosti. Alespoň o jednom chystaném pravidlu slyšel každý druhý Čech, ale správné znění obou zná pouze 17 procent dotázaných. „Znalost změn, které jsme zkoumali v průzkumu, je překvapivě velmi malá. A to i vzhledem k tomu, že jsme se ptali lidí plánujících vyšší výdaje za nemovitost, tedy těch, kteří se o tento typ půjčky nějakým způsobem zajímají,“ komentuje výsledky Marian Holub, produktový manažer hypoték finanční skupiny Wüstenrot.

Výše průměrné hypotéky roste

Červencový pokles v počtu žádostí o hypotéky se promítl i do poskytnutých objemů. V meziměsíčním srovnání objemy klesly téměř o 4 miliardy korun (konkrétně na 15,4 miliardy korun). I přes relativně nízké sazby byl letos v červenci o hypotéky nejmenší zájem od ledna 2016. „Červencový pokles počtu úvěrů proti průměru předchozích měsíců, který je dán zejména faktorem dovolených, nebyl ve srovnání s posledními roky až tak silný. Informace o horší dostupnosti úvěrů od října, jakož i očekávání, že banky budou muset dříve či později reagovat na zvýšení základních sazeb ČNB, jsou dostatečnou motivací řešení úvěru neodkládat,” dodává Josef Rajdl.

Ačkoli byl také loni ve stejném období zájem o hypotéky nižší, poskytnuté objemy byly vyšší. Letos v létě nejde ale jen o to, že lidí mají jiné starosti, jezdí na dovolenou a odpočívají. Svoji roli hraje i cena nemovitostí. Někteří zájemci o nové bydlení mohou váhat. S tím souvisí i rostoucí průměrná cena hypoték. Letos v létě se vyšplhala na 2 193 045 korun – tolik si lidé v průměru půjčují na byt nebo dům.

Co bude s hypotékami dál?

Hned na začátku srpna zvýšila ČNB znovu úrokové sazby a podle předpokladu se tak stane ještě dvakrát do konce roku – jednou v září a potom v posledním čtvrtletí 2018. Lidé, kteří si na nemovitost chtějí půjčovat, se proto musí připravit na dražší hypotéky. Zatím není jasné, jak konkrétně banky zareagují, i když trh už některé náznaky vykazuje.

Jde zejména o to, že banky se snaží hledat alternativy a představují nové produkty. Například Česká spořitelna až do poloviny srpna pokračovala v nabídce zvýhodněných úrokových sazeb u nejvyužívanějších hypoték s fixacemi 5, 8 a 10 let. „Blížící se začátek platnosti nových regulačních doporučení ČNB v říjnu může vyvolat další reakce trhu, které se mohou promítnout do výše hypotečních sazeb už v průběhu srpna a září. Mezi klienty roste nejistota a s ní související zájem o hypotéky s dlouhodobou fixací úrokových sazeb, které tvoří již více než polovinu z nově poskytovaných hypoték České spořitelny. Nově proto od července nabízíme i hypotéku s fixací úrokové sazby na 20 let,“ uvedl tiskový mluvčí Filip Hrubý.

Mezi bankami, které zdražily, je například Hypoteční banka, jež navýšila svoji Jasnou hypotéku. Úroková sazba fixací na pět let vzrostla o 0,2procentního bodu na 2,89 procenta. Naposledy přitom u této hypotéky banka zvýšila sazby 30. července o 0,1procentního bodu. Hypoteční banka tak reaguje právě na srpnové zvýšení sazeb centrální banky.

Státní půjčky na bydlení

Dopady zpřísnění pravidel poskytování hypoték analyzovala Česká bankovní asociace (ČBA) společně s bankami. Analýza ukázala, že by podle nových podmínek v loňském roce sítem ČNB neprošla zhruba pětina žadatelů o hypoteční úvěr. Hypoteční banky by musely odmítnout 22 tisíc z celkových 110 tisíc žadatelů a stavební spořitelny dalších pět tisíc žadatelů o zajištěný úvěr.

Na vývoj na realitním trhu už zareagoval stát, který představil nové půjčky na bydlení určené pro mladé lidi. Úroková sazba půjček je 1,12 procent. Stát chce lidem rozdat 650 milionů korun, o půjčku byl hned v den jejího spuštění velký zájem.

O státní půjčku na bydlení mohou zažádat mladí lidé do 36 let. K dispozici je 300 tisíc korun na rekonstrukci nebo 1,2 milionů korun na koupi bytu či až 2 miliony korun na stavbu domu. Přesto se někteří odborníci domnívají, že půjčky na bydlení pro mladé nejsou lékem na nedostupnost nemovitostí pro některé skupiny lidí.

Vyčkáte se žádostí o hypotéku, nebo se budete snažit dostat ji ještě před dalším zdražením úrokových sazeb?