Pokud máte byt navíc, můžete vydělat. Strmý růst totiž žene ceny nemovitostí nahoru a někteří lidé si nemohou dovolit vlastní bydlení. Proto sílí poptávka i po nájemních bytech. Především v hlavním městě se podle realitních makléřů prodává stále více bytů k investičním účelům. Tento trend v poslední době dohání i menší města v České republice. Je právě teď nejlepší doba koupit investiční byt?

Kdo dříve investoval do nákupu nemovitosti, může na svém počinu právě nyní vydělat. Hodnota bytů šla totiž povážlivě nahoru. Například menší byt v pražských Nuslích o dispozici 1+kk, který prošel rekonstrukcí, se nedávno podle realitního makléře Jana Martiny nedáno prodal za 2,9 milionů korun. „Na jaře 2017 stály srovnatelné byty 2,5 milionů korun, a ještě o dva roky dříve byly levnější o 700 tisíc korun,“ dodává.

V uplynulých letech zdražovaly nejen byty v novostavbách, ale jejich vývoj kopírovaly také ceny nemovitostí ve starší zástavbě, ať už jde o cihlové bytové domy nebo paneláky na sídlištích.

Pražané na byt pracují 15 let

Statistiky už delší dobu ukazují, že pořízení vlastního bydlení v Praze je stále náročnější. Běžný Pražan, který má průměrný plat, by na nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních musel vydělávat téměř 15 let a nesměl by při tom mít žádné další výdaje. Před rokem by mu přitom stačilo o plat a kousek méně, konkrétně 13,8 platů. V roce 2014 by musel na nové bydlení vydělávat jen 10 let.

I z tohoto důvodu roste poptávka po nájemním bydlení – kdo nenašetří na své, rozhlíží se po pronájmu. O nové i starší zrekonstruované byty proto mají zájem investoři, kteří je obratem pronajmou. Je to stále výhodnější. Podle odhadů společnosti M&M Reality slouží každý desátý až pátý prodaný byt v Praze k investičním účelům.

Trendu si nedávno všiml i průzkum deníku E15, který proběhl mezi developery a poradenským firmami. Jen za loňský rok bylo v Praze podle nejkonzervativnějších odhadů z 5 tisíc prodaných nových bytů na investici koupeno 1 500 nemovitostí.

 „Čím blíže centru města, tím se podíl investičních bytů v projektu zvyšuje. Obecně se dá říci, že na investici je pořizováno zhruba třicet až čtyřicet procent nových bytů,“ řekl Petr Hána, realitní manažer v poradenské společnosti Deloitte. „Podíl investičně kupovaných bytů v posledních letech roste,“ dodal ředitel prodeje společnosti Skanska Reality Lukáš Maděra. Přesné údaje o počtu bytů pořízených na investici neexistují, podle odhadů jejich podíl činí mezi 30 až 50 procenta.

Do bytů investují jednotlivci i podnikatelé

Profil investorů je přitom různý. Může jít o lidi, kteří s byty podnikají, ale i o jednotlivce, kteří byt navíc chápou například jako jedno z dalších zajištění. „Investory nelze nějak přesně rozškatulkovat. Obecně na trhu působí jak realitní magnáti, kteří vlastní desítky nemovitostí a pronájmy jak krátkodobé, tak dlouhodobé jsou jejich denním, chlebem, tak drobní investoři, kteří třeba díky rodinné tradici vlastní několik investičních bytů,“ dodává Jan Martina.

Mezi investory se objevují třeba také manželské páry, kteří si pořídí investiční byt na hypotéku. Nájem jim pomáhá splatit hypotéku a oni nemovitosti vnímají jako své důchodové spoření. Tohoto trendu si vnímá i expert na nemovitosti a finance Michal Pitucha. „Investoři, kteří takto uvažovali a v posledních zhruba pěti letech pořídili byt na hypotéku s velmi nízkou úrokovou sazbou a zároveň měli solventní nájemce, vydělali zajímavou částku na strmém růstu tržní hodnoty bytu,“ konstatuje.

Investici do bytu si spočítejte

Ten, kdo rozmýšlí investovat do nemovitosti nyní už ale bude mít situaci ztíženou – úrokové sazby hypoték šly totiž nahoru, zároveň zdražily i byty. Zhodnocení investice tak není v době růstu cen nemovitostí tak rychlé jako v uplynulých letech.

V současné době je tak důležité kroky vedoucí k investičnímu bytu dobře zvážit a propočítat. O tom, jak výhodně nemovitosti pronajmete, záleží mimo jiné i lokalita nebo dispozice bytu. Vypočítat byste si měli i návratnost investice, tedy za jak dlouho se vám peníze vložené do bytu vrátí.  „V následujících letech podle mne budou ceny bytů spíše stagnovat, otázkou je pak delší časový horizont. Co však hraje investorům do karet, jsou z dlouhodobého hlediska stále ještě relativně výhodné úrokové sazby hypoték. Koupit byt za účelem investice se tedy stále vyplatí, ale je zapotřebí větší obezřetnosti při výběru,“ dodává Michal Pitucha.

Do bytů v Praze investují jak obyvatelé hlavního města, tak lidé z různých koutů země i cizinci. Podle odhadů realitních makléřů nakupují každou pátou pražskou nemovitost určenou pro investici občané jiných států. „Rostoucí poptávka zahraničních klientů je v poslední dob patrná, především pak ze strany občanů bývalého Sovětského svazu v čele s Rusy,“ doplňuje Jan Martina.

Investiční byt dobře vyberte

A jaké byty jsou mezi investory (a tedy i potenciálními nájemci) v oblibě? Vedou především menší dispozice, jako je 2+1 nebo 2+kk, případně 1+1 nebo 1+kk. O rychlosti a výhodnosti pronájmu bytu pak rozhoduje i lokalita. V tomto směru je to hlavně Smíchov, Vršovice, Vinohrady a centrum. Pokud si může investor vybrat, jestli zvolí byt v novostavbě nebo ve starší zástavbě, volí novostavbu. Není výjimkou, že podnikatelé nakoupí více bytů v novostavbě, což jim usnadňuje jejich pozdější správu – a to většinou ve starších bytových domech nelze.

Je jasné, že tyto trendy v segmentu pražských nemovitostí ovlivní nájemní bydlení. Jeho výše jde postupně nahoru. Byty se hlavně v Praze pronajímají velmi rychle. V průměru najdete nového nájemníka (i dobrých bytů) během šesti dnů.

A jak je to poslední dobou s nájemným? Vydělávat může i panelákový byt. „Dobře koupený byt v panelovém domě může svému majiteli vynášet stejně jako byt v secesním cihlovém domě. S tím rozdílem, že jeho pořizovací cena je třeba o polovinu nižší. A nutno dodat, že i v uvozovkách méně pěkný byt s měsíčním nájmem třeba o jen 1000 korun nižším se pronajme stejně rychle. Což vede k zamyšlení, zda se lidem vyplatí investovat do bytu, který se chystají pronajímat, statisíce na kompletní rekonstrukci. S nižší investicí navíc odpadá obava, že nájemníci byt vybydlí,“ uzavírá pražský realitní makléř Jan Martina.

Bouřlivý rok 2019

Ani další vývoj a odhady expertu nenasvědčují tomu, že by se měl český trh s nemovitostmi propadnout.  „Realitní trh zahájil rok 2019 velice slibně a domníváme se, že většina investorů zůstane přiměřeně optimistická. Výše dále plánovaných transakcí naznačuje, že investoři mají během tohoto roku zájem o uzavření dalších obchodů,“ uvedl vedoucí výzkumného oddělení Colliers Ondřej Vlk.

Investoři zatím chystají další dvě velké investice s hodnotou nad 200 milionů eur. Celkově tak odborníci předpokládají letošní objem investic okolo 1,5 miliardy eur. Český trh ovládli mezi investory Češi s podílem 35 procent. Dominace domácího trhu investorů převládala i při prodeji s podílem 37 procent, následovali je Slováci (22 procent), Němci (18 procent) a Britové (15 procent).

Chystáte letos kupovat byt jako investici? Nebo naopak hledáte dobrý pronájem?