Podpisem na kupní smlouvě definitivně potvrdíte, že máte o nový byt zájem. Ještě před tím zpravidla podepíšete rezervační smlouvu a složíte zálohu. Co si ověřit, než kupní smlouvu podepíšete? A na co si dát pozor, abyste nepřišli o peníze?

Pořízení nového bytu je většinou závazek na velkou část života, hlavně pokud koupi financujete hypotékou. Než kupní smlouvu podepíšete, měli byste si byt detailně prohlédnout a seznámit se s jeho technickým stavem. Pozornost věnujte i právním náležitostem. Podívejte se například do katastru nemovitostí, zjistěte si, kdo je skutečným vlastníkem bytu a zda se k němu nevážou věcná břemena nebo jiná omezení vlastnických práv.

Čtěte také: První prohlídka bytu: Na co se zaměřit?

Prostudujte dokumenty i katastr

Ve většině rezervačních smluv, které podepisujete ještě před samotnou kupní smlouvou, totiž najdete ustanovení, které bude znít nějak takto: „Kupující prohlašuje, že mu jsou známy veškeré skutečnosti, týkající se nemovitosti, a že si ji před podpisem této smlouvy řádně prohlédl. Sjednaná kupní cena uvedená ve smlouvě je odpovídající tomuto stavu.“ I když se prodávající nezbavuje odpovědnosti za skryté vady, vy prohlašujete, že je vám známý stav nemovitosti a že ji – i přesto nebo právě proto – chcete koupit.

Po prodávajícím (nebo po realitní kanceláři, která ho zastupuje) byste měli požadovat klíčové dokumenty k prostudování:

• Originál nabývacího titulu nemovitosti – například kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví.
• Výpis listu vlastnictví z katastru nemovitostí – požadujte aktuální, nikoli starý výpis.
• Pokud se na nemovitost váže omezení, chtějte příslušné dokumenty – typicky zástavní smlouvu.
• Kolaudační souhlas, pokud budova není ještě zkolaudovaná.

K nahlédnutí a prostudování si vyžádejte rezervační smlouvu a na ni navazující kupní smlouvu. Vyplatí se utratit několik tisíc korun za právní konzultaci a nechat si všechny dokumenty zkontrolovat.

Prověřte si prodávajícího

Zjistěte si, zda je prodávající oprávněn s nemovitostí nakládat, tedy prodávat ji. Zvlášť v době, kdy jsou exekuce na denním pořádku, se mějte na pozoru. Dlužníkovi, který se bude chtít nemovitosti zbavit, totiž může přijít obsílka, která mu zakazuje nakládat s majetkem. Pokud byste s prodávajícím přesto uzavřeli kupní smlouvu, nemusí být platná. Exekutor nebo věřitelé ji totiž mohou napadnout. Neplatnosti se mohou dovolat po dobu tří let. Vyplatí se proto nahlédnout do centrální evidence exekucí.

Prověřte si realitní kancelář

V ideálním případě by měla realitní kancelář vystupovat jako zprostředkovatel obchodu. Stává se ovšem, že do jednání citelně zasahuje, v některých případech i nekalými obchodními praktikami. Proto se mějte na pozoru. Přečtěte si reference nejen na realitní kancelář, ale i na samotného makléře.

Potíže mohou nastat ve chvílích, kdy přijde na jednání o rezervační smlouvě a o složení rezervační zálohy. Nebyly byste ani první, ani poslední, komu makléř frnkl se zálohou a po nemovitosti se obrazně řečeno slehla zem. Pokud vás makléř příliš tlačí k okamžitému podpisu rezervace, mějte se obzvlášť na pozoru. Vždy si také zjistěte, jaké je znění dalších smluv – po rezervaci se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí a potom kupní smlouva.

Opatrně s rezervací nemovitosti

Prověřili jste nemovitost, prodávajícího, pročetli jste všechny dokumenty. Až teď je chvíle, kdy můžete kývnout na podpis rezervační smlouvy. Pokud si berete hypotéku, měli byste mít v bance předschválený úvěr, protože určitě nechcete, abyste se po podpisu smlouvy dozvěděli, že vám banka nepůjčí.

Rezervační smlouvu podepisujte pouze ve chvíli, kdy jste si stoprocentně jisti, že o byt stojíte a víte, že nemovitost zvládnete financovat. Dejte si pozor na to, aby byla rezervační smlouva vyvážená, tedy nebyla jednostranně nakloněná realitní kanceláři nebo prodávajícímu. Hlavním přínosem rezervační smlouvy pro vás je, že ji máte rezervovanou, tedy není možné, aby ji v mezičase koupil jiný zájemce.

Je možné, že na vás realitní makléř bude tlačit a jen tak mimochodem se zmíní o dalších zájemcích, kteří jsou „ihned ochotni podepsat.“ Obrňte se proti těmto tvrzením. Myslete na to, že podepisujete závazek za miliony korun. Odstoupení od rezervační smlouvy totiž může být značně komplikované.

Čtěte také: Jste připraveni podepsat rezervaci bytu?

Vytoužený podpis kupní smlouvy

Jestliže vše dobře běží, máte podepsanou rezervaci, složili jste zálohu (trvejte na tom, že pouze do úschovny), rozběhne se příprava kupní smlouvy. Dbejte na to, aby se postupovalo podle ujednání a dohodnutých podmínek. Zvlášť důležité je, aby platba za byt šla na nestranný účet a zde počkala, dokud nemovitost nebude přepsána v katastru nemovitostí na nového vlastníka. Využít lze například advokátní nebo notářské úschovy. Předání nemovitosti probíhá po vkladu vlastnického práva podle ujednání ve smlouvě. Běžně se nemovitosti předávají například do 7 dní od provedení vkladu. Záleží na tom, co je psáno ve smlouvě.

Jaká je vaše zkušenost s koupí bytu?