Pronájem bytu může být ošemetný. Experti se shodují, že důležitá je smluvní úprava. Smlouvu o pronájmu bytu proto nepodceňujte, ať už jste jeho majitel nebo nájemník. Obě strany mají podle nového občanského zákoníku své povinnosti i práva. Podíváme se na ty nejdůležitější z nich.

Když ve smlouvě uvedete, že si v bytě, jenž pronajímáte, nepřejete domácí zvíře, přistěhovanou osobu nebo kouřícího nájemníka, nemusí to nutně znamenat, že vaše požadavky bude nájemník respektovat. Práva a povinnosti jsou jedna věc, vymahatelnost věc druhá. Dnes se podíváme na práva a povinnosti, které vůči sobě mají majitel nemovitosti a její nájemce. Příště se zaměříme na otázku vymahatelnosti práva.

Spory mezi majitelem bytu a nájemníkem jsou jedny z nejčastějších, které vznikají v oblasti bydlení. Odborníci odhadují, že z 95 % nejsou řešeny právní cestou. Prostě proto, že jedna či druhá strana ustoupí. Důvodů je víc – peníze, čas, obava z neúspěchu a také neznalost svých práv.

Pamatujte na písemnou smlouvu

Džentlmenské podání ruky místo smlouvy přenechejte romantickým filmům. Raději mezi sebou uzavřete písemnou smlouvu o pronájmu bytu. Ostatně, tak to nařizuje i zákon. Pokud uzavíráte smlouvu jen na rok a nájemce bude v bytě dál bydlet, obnovte ji. Zákon totiž počítá s takzvaným faktickým nájem. A pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, tak se nájemní smlouva pokládá za řádně uzavřenou. Pronajímatel je potom vázán stanovenými důvody pro ukončení nájmu a rovněž tříměsíční výpovědní lhůtou.

Pronájem i se zařízením

Pronajmout částečně nebo plně zařízený byt může být pro majitele ošemetné. A pro nájemníka zrovna tak. Později mohou vzniknout spory ohledně poškozeného vybavení nebo naopak o to, kdo opraví rozbitý sporák. Vyplatí se proto takové věci dohodnout dopředu a vepsat je do smlouvy. Výhodné je také sepsat, jaké spotřebiče a nábytek se v pronajímané nemovitosti nachází a v jakém stavu. Dobré je přihlédnout k opotřebení, které užíváním nemovitosti vzniká. To by ovšem mělo být úměrné. Není například možné, aby majitel po nájemci požadoval po pěti letech užívání bytu zakoupení nové kuchyňské linky, protože v době jeho nastěhování byla nová a nyní vykazuje běžné známky opotřebení. Jiná je situace, pokud bude linka poškozena viditelně – například budou ulomená dvířka či se v nich objeví díra po násilnostech. V takovém případě je relevantní požadovat náhradu škody.

Byt musíte pronajmout i se službami

Byt není možné pronajmout bez služeb, jako jsou dodávky vody nebo tepla či odvoz odpadu. To výslovně říká i nový občanský zákoník. Ke službám konkrétně patří: dodávky vody, dodávky tepla, odvod odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, úklid a osvětlení společných prostor, zajištění rozhlasového a televizního vysílání. Pokud by nájemce při přebírání bytu zjistil, že některé tyto služby nejsou zajištěny, například neteče voda nebo jsou přerušené elektrické rozvody v podstatné části bytu, je dobré požadovat ještě před nastěhováním nápravu. Pokud některá z těchto služeb přestane v průběhu pronájmu fungovat, měl by nájemník kontaktovat majitele, aby potíž vyřešil. V opačném případě může nájemce požadovat slevu z nájmu.

Další osobu je třeba nahlásit

Když majitel byt pronajme jedné osobě s tím, že tam bude tato osoba bydlet sama, nemůže si potom přizvat polovinu lidí z rodiny, aby s ní byt obývali. Jinak řečeno – majitel musí vědět, kolik osob bude v pronajaté nemovitosti žít. Pokud by nájemce toto nedodržel, může pronajímatel smlouvu vypovědět. Řádný nájemce si může vzít svého podnájemníka, který mu budu za obývání části bytu platit. Nájemce nepotřebuje souhlas majitele, ale musí ho o této skutečnosti informovat a sdělit mu, kolik osob v bytě přebývá. Podmínkou je, že nájemce spolu s podnájemcem musí v bytě bydlet. Nutno dodat, že podnájemní smlouva končí vždy, když skončí smlouva nájemní.

Trvalý pobyt bez souhlasu majitele

Majitelé, kteří pronajímají byt, si často myslí, že v nemovitosti nemůže mít nájemník trvalé bydliště, aniž by mu dali souhlas. Zákon ale říká pravý opak. Nájemník nepotřebuje souhlas majitele, aby si v pronajatém bytě zařídil trvalé bydliště, musí o tom však majitel informovat. K vyřízení trvalého bydliště pak stačí předložit sepsanou nájemní smlouvu.

Nájemné a kauce

K zásadnímu právu majitele pronajímané nemovitosti patří právo vybírat nájemné. Jeho výše musí být uvedena v nájemní smlouvě a je záležitostí dohody obou smluvních stran. S nájemcem je možné si dohodnout každoroční zvyšování nájemného, a to s ohledem na tržní nájemné. Pokud taková dohoda není, může pronajímatel písemnou formou navrhnout zvýšení nájemného (a to do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě). Navržené zvýšení nájemného (spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech) nesmí být v součtu vyšší než dvacet procent. Nezaplacení nájemního (delší než tři měsíce) se považuje za závažné porušení povinností nájemní a znamená možnost okamžité výpovědi.

Právo kauce a požadavky úroků

Majitel bytu má právo požadovat kauci, ta slouží jako peněžitá pojistka. Kauce nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci, ale může si odečíst například to, co nájemce dluží z nájmu nebo co padne na poškozené vybavení bytu. Nájemce může požadovat, aby byly k vrácené kauci připočítány úroky, a to ve výši zákonné sazby.

Výpověď smlouvy

Obě strany mohou smlouvu o pronájmu vypovědět. Zákonná výpovědní lhůta je tříměsíční. Pokud nájemce učiní závažné porušení smluvních podmínek, například neplatí nájem nebo byt poškozuje, může pronajímatel ukončit smlouvu ihned, bez výpovědní lhůty.

Pronajímáte byt? S jakými těžkostmi ze strany nájemníků jste se setkali? Anebo naopak, jaké potíže vám jakožto nájemcům dělal majitel byt?