Pronajmout si byt neznamená platit pouze čisté nájemné. Na bedra nájemců padají například i platby za energie a další poplatky spojené s užíváním bytu. Ani jeho vlastník ale nezůstává finančním výdajům ušetřen. Víte, kdo platí za jaké služby? A jaké povinnosti padají na bedra nájemců a o které by se měl postarat majitel?

Na pronájem bytu může být pohlíženo z různých pohledů. Někdo ho označuje za rizikovou činnost, pro jiného představuje snadný výdělek. Pravda je někde uprostřed.

S pronájmem bytu je to podobné jako s každou jinou podnikatelskou činností. Pokud chcete vydělat, musíte se postarat. A pokud jste na druhé straně obchodního vztahu, měli byste se zajímat, za jakých podmínek a za jakou cenu můžete pronajatý byt užívat.

Smlouva o pronájmu bytu je základem

Důležitá je dobře postavená smlouva o pronájmu bytu, která by měla vycházet z nového občanského zákoníku. K základním bodům, jež by měla smlouva vyjasnit, patří:

• Specifikace smluvních stran.
• Definice předmětu nájmu.
• Doba trvání a skončení nájmu.
• Výše nájemného a termíny platby.
• Práva a povinnosti smluvních stran.

Konkrétněji jsme k tématu psali v článku Smlouva o pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku.

Jedním z důležitých bodů nájemní smlouvy je také určení rozsahu a úhrady služeb spojených s nájmem bytu. Pronajímatel a nájemce by se na všem měli domluvit ještě před podpisem smlouvy. Předejdou tak totiž případným sporům.

Majitel bytu zajistí nezbytné služby

Ačkoli tomu tak většinou bývá, není povinné (zákon to nenařizuje), aby nájemní smlouva uváděla, jaké konkrétní služby pronajímatel bytu pro nájemce zajišťuje. Pokud tato část dohody není specifikována, platí, že pronajímatel zajišťuje nájemci takzvané nezbytné služby.

Co si pod tímto právním pojmem představit? Typicky jde o dodávku vody a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, dodávky tepla, osvětlení a úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu.

„Ve smlouvě ovšem může být uvedeno, že pronajímatel nebude nájemci zajišťovat žádné služby. Nebo naopak pronajímatel bude podle smlouvy poskytovat nájemci i další služby nad rámec těch nezbytných. Ovšem pronajímatel nemůže po nájemci chtít platit takové služby, ze kterých nemá nájemce přímý okamžitý prospěch,“ vysvětluje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.

Co je z plateb vyjmuto?

Příkladem takové platby, z níž nemá nájemce přímý okamžitý prospěch, je příspěvek do fondu oprav. Z logiky věci je tento příspěvek vybírán proto, aby se vytvořila rezerva na opravy a rekonstrukci domu – tedy stavby, v níž vlastní byt majitel, nikoli nájemce.

„Některé nájemní smlouvy obsahují ustanovení, podle kterého má nájemce platit služby podle předloženého předpisu plateb. Ovšem právě předpis plateb skýtá položky, jako je příspěvek do fondu oprav, na správu domu nebo pojištění nemovitosti. Ty nelze považovat za služby, takže je nájemce nemusí platit,“ vysvětluje Lukáš Zelený.

Podle právníka by tak měl pronajímatel bytu náklady jako „příspěvek do fondu oprav“ nebo „pojištění“ zvážit v rámci stanovení výše nájemného. To znamená, že je může zahrnout do výše nájmu bytu, ale neměl by je nájemci přepočítávat nebo připočítávat.

Čtěte více k tématu pronájmu bytu

• Majitel versus nájemník: Kdo má jaká práva?
• Krátkodobé pronájmy bytů: Jak vydělat na nemovitosti?
• Pronájem, nebo prodej nemovitosti? Co je lepší?
• Pronájem bytu jako riziková činnost?
• Je lepší pronájem bytu bez realitky?

Platba nájemného – kam a kolik?

Po vymezení rozsahu poskytovaných služeb je na místě určit také způsob jejich úhrady. Služby mohou být placeny buď zálohově, nebo paušálně. Oba způsoby mají své výhody a nevýhody, jež je třeba zvážit.

„U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však nelze paušálně platit za dodávku tepla a takzvané vodné a stočné – ty se musí vyúčtovat podle skutečné spotřeby,“ připomíná Lukáš Zelený.

Pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto něco jiného, platí, že nájemce je povinen hradit zálohy nebo úhrady na služby předem na každý kalendářní měsíc.  A to nejpozději do pátého dne příslušného kalendářního měsíce spolu s nájemným.

Máte pronajatý byt, nebo ho pronajímáte? A jak řešíte platby za služby nebo energie?