Letošní rok se do oblasti realit zapíše hlavně jako období, kdy zdražovaly nemovitosti a rostly segment pronájmů. Ačkoli byty a domy nezdražují tak prudce jako v předchozím obdobím, nárůst realitních cen se nezastavil. Pokles cen nemáme podle expertů čekat ani po novém roce.

Že ceny nemovitostí rostou, je už téměř obehraná písnička. Faktem ale je, že skutečně zdražují, i když už ne tak rychle jako dříve. Podle tiskové informace společnosti Golem Finance v meziročním srovnání narostla průměrná nabídková cena bytů o 9,9 %. Byl ale patrný i jeden pozitivní trend – v meziročním srovnání ceny letos v říjnu dokonce mírně poklesly. Pokud vezmeme celorepublikový průměr, tak běžná nemovitost se nyní prodává za 3,33 milionů korun.

Byty zdražují tři roky po sobě

Ceny nemovitostí jsou nahoru už tři roky po sobě. Dlouhodobé zdražování realit začalo akcelerovat v roce 2016 a tehdy se promítlo do dosažitelnosti bydlení. Jinými slovy, vlastní byt přestal být pro některé skupiny lidí dostupný. K tomu se loni ještě přidaly přísnější sazby hypoték. Znamená to, že například mladí lidé, rodiny s malými dětmi nebo singles hůře dosahují na půjčky na bydlení.

Vypovídá o tom i takzvaný index návratnosti bydlení, který poměřuje cenu nemovitostí a příjmy českých domácností. Ten za poslední tři roky vystoupal z 5,5 na 7,5násobek. A i když v letošním říjnu došlo vlivem mírného poklesu cen i k mírnému snížení tohoto indexu, samotná hladina indikuje ne příliš příznivou situaci pro pořízení bydlení.

Ceny nemovitostí v pohledu na metr čtvereční meziročně podle portálu Bezrealitky.cz vzrostly o 12 % v případě domů a 19 % v případě bytů. Zároveň se zvýšila i průměrná cena pořizované nemovitosti – o 21 % u domů a 33 % u bytů.

Při totožných dispozicích se v Praze, Brně, Ostravě a středočeských městech kupovaly především větší nemovitosti, což může souviset s „vyprodáním“ ekonomických a investičních domů nebo bytů s menší metráží.

Drahé byty v Praze i v Brně

Ceny nemovitostí v České republice vede Praha, ale vydatně jí sekunduje Brno. Dnes není výjimkou, že za dobré byty ve velkých městech lidé zaplatí kolem pěti až deseti milionů korun. V hlavním městě se průměrná nabídková cena nově postavených bytů zvýšila na 109 tisíc korun za metr čtvereční. Pokud chce zájemce bydlet v blízkosti metra, připlatí si ještě přes čtyři tisíce navíc. Platí, že zájem je stále hlavně o menší byty o průměrné velikosti kolem 65 metrů čtverečních. Za ten majitelé v Praze zaplatí kolem 7 milionů korun. Průměrná cena za m staršího bytu byla v Praze 87 436 Kč za metr čtvereční.

V Brně stojí šedesátimetrový byt kolem 4,2 milionů korun. Před dvěma let by stál o téměř milion méně. Podle developera Tomáše Kalába je důležitým faktorem růstu cen nemovitostí atraktivita Brna. Po studiích zde zůstává nemalý podíl vysokoškoláků, další lidé se pak stěhují za prací.

Také v Brně, podobně jako v jiných velkých městech, roste poptávka po nájemním bydlení. To není v České republice zatím tak populární jako v ostatních evropských městech. Například v Německu nebo Rakousku žije kolem 50 % lidí v nájemním bydlení. V Brně patří nyní k nejlevnějším městským částem sídliště Bohutice nebo Bosonohy. Ceny bytu tři plus jedna se tady pohybují kolem tří a půl milionů korun.

Lépe je teď v hypotékách

Částečné zlepšení mohou nyní pociťovat lidé, kteří zvažují pořízení bydlení na hypotéku. Úrokové sazby hypoték v letošním roce klesají a s nimi klesá i propočtená výše splátky a tím tedy i potenciální zatížení jejich rodinných financí.

To, jak velkou část měsíčního příjmu české domácnosti spolkne splátka hypotéky, ukazuje Indexu dostupnosti bydlení. Ten vzrostl za poslední 3 roky z 33 % až na téměř 50 %. Zhoršování dostupnosti bydlení vyvrcholilo v letošním červnu, kdy index dosáhl 49 %. V červenci však došlo k prvnímu poklesu a ten pokračoval i v následujících měsících. V říjnu hodnota indexu klesla především díky poklesu sazeb na 47,6 %.

„Českým domácnostem rostou příjmy, zlevňují hypotéky a pozitivní je z pohledu dostupnosti bydlení i zpomalující tempo růstu cen nemovitostí,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, a dodává: „Úroveň dosažitelnosti vlastního bydlení v ČR však i nadále zůstává ve většině krajů ČR nepříznivá a dostupnosti bohužel neprospívají ani přísnější regule ČNB pro minimální zapojení vlastních zdrojů a posuzování příjmů žadatelů o hypotéku.“

O něco lepší je to na regionální úrovni, kde indexy nejsou ovlivněny vysokými cenami v Praze. I tam se však index pohybuje ve většině případů mezi 30 až 40 %, což znamená, že lidé pořizující si nyní bydlení na hypotéku vynaloží na splátku hypoték více než třetinu svých čistých měsíčních příjmů.

Pronájmy bytů rostou

S ohledem na situaci na realitním i hypotečním trhu rostou pronájmy. Meziročně se zvýšily o 18 %. Prodeje ale podle portálu Bezrealitky.cz stagnují. V Praze sice počet transakcí rostl i nadále 5% tempem, v Jihomoravském kraji už byl ale počet prodaných nemovitostí totožný s čísly před rokem a zastavila se tak růstová tendence. Ve Středočeském kraji byl počet prodaných nemovitostí o 3 % vyšší. Cenově senzitivní kraje, jako například Moravskoslezský nebo Ústecký, pak zažily vlivem rostoucích cen a doprodání levných nemovitostí propad v transakcích o desítky procent.

A stalo se to, co předvídali analytici. Klesající trend prodejů se přenesl do rostoucího trhu s nájemním bydlením. Do něj přecházejí i ti, kteří by ještě před pěti lety dosáhli na nákup vlastní nemovitosti v lokalitě. Meziročně se po celé republice pronajalo asi o 18 % nemovitostí více. Praha zaznamenala pětinový meziroční nárůst, Moravskoslezský kraj třetinový podobně jako Středočeský kraj. Brno a Jihomoravský kraj pak rostly meziročně o 2 %. Ve všech krajích s výjimkou Středočeského se poptávka po nájemním bydlení výrazným způsobem přesunula směrem k bytům na úkor rodinných domů.

Překvapením je meziroční analýza cenového stropu v případě nájemního bydlení. Za metr čtvereční pražského bytu dokázal nájemník zaplatit průměrně 292 korun, v případě Brna a Jihomoravského kraje 224 korun a ve středočeských městech 204 korun. Tato částka se však meziročně zvýšila jen minimálně. Jasně se tak potvrzuje, že obyvatelé měst již nemají další finanční prostor pro nárůst nájmů a v případě, kdy přesáhnou tuto hranici, volí raději jinou cestu – například stěhování do takzvaných metropolitních prstenců kolem spádových oblastí.

A co bude dál? Podle všeho ceny klesat nebudou. „Například Praze očekávám velice brzy prolomení hranice 90 000 korun za metr čtvereční staršího bytu. Čeká se tedy především na nové nemovitosti v nabídce – převážně z oblasti metropolitních prstenců, kam stále častěji míří zájemci o bydlení z velkých měst – a také na to, jak se bude vyvíjet trh s hypotékami,“ uzavírá Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.

Jak vnímáte vývoj na realitním trhu vy?