Ceny bytů za rok 2013 a jejich vývoj v příštím roce
Pokles cen bytů v posledních pěti letech zapříčinila jednoznačně ekonomická krize, která světem otřásla před pěti lety. Jak se od té doby vyvíjely ceny bytů v České republice a (to především) jak se budou vyvíjet v blízké budoucnosti, konkrétně během zbytku roku 2013 a v následujícím roce 2014?
Investice do nemovitosti s dobrou návratností
Investice do nemovitosti je obecně považována za výhodnou, ovšem samozřejmě ne ve všech případech. Nemluvíme zde především o ruinách a nelukrativních bytech s nulovou návratností. Do jakých nemovitostí se tedy obecně vyplatí investovat a jaká kritéria jsou při výběru rozhodující?
Směr vývoje cen za reality v ČR
Letošního roku už tomu bude víc jak pět let, co světem otřásla ekonomická krize, která se odrazila zvláště v cenách realit. Ty už jsou v současné době víceméně stabilizované a odborníci tvrdí, že to nejhorší už je za námi. Jak ale vypadá budoucnost cen za reality v horizontu následujících pár let? Budou stoupat, klesat, nebo se můžeme připravit na jejich stagnaci?
Jak vybrat místo pro bydlení na celý život?
Je to klíčové rozhodnutí vašeho života. Koupě bytu nebo domu v místě, které neznáte, rozhodne o kvalitě vašeho života. Vybrat lokalitu pro bydlení není jednoduché. Připravili jsme pro vás několik tipů, na co si dát pozor. Co vám pomůže v rozhodování? Co byste měli při výběru místa pro bydlení zohlednit?
Hypotéka na pronajímanou nemovitost
V případě, že svoje bydlení zajištěné máte a ocenili byste měsíčně nějakou tu korunu navíc, je koupě bytu určeného k pronájmu ideálním řešením. Pokud ovšem nemáte dostatek financí na jeho koupi, nevěšte hlavu. Existuje totiž speciální hypotéka, určená na pronajímanou nemovitost, která náklady s prodejem bytu nebo domu pokryje, samozřejmě za určitých podmínek, které si následně přiblížíme.
Úskalí koupě nemovitosti v dražbě
Nemovitost kupovaná v dražbě na první pohled působí coby laciná možnost jak snadno a rychle nabýt bydlení, mnohdy i kvalitního. Nic ovšem není zadarmo a existuje celá řada případů, kdy noví majitelé na nemovitosti v dražbě ještě prodělali, nebo si přidělali zbytečné starosti, protože tento způsob koupě poněkud podcenili. Na co si dát během koupě nemovitosti v dražbě pozor?
Bydlení v satelitních městech není vždycky ideální
Výstavba těchto uměle vytvořených sídelních celků u nás započala během 90. let 20. století a stala se velkým trendem, přestože byla doprovázena četnou kritikou skeptiků, kteří byli přesvědčeni o jejich zbytečnosti a malém zájmu obyvatel se do nich stěhovat. Nic takového se však nekonalo, ba naopak, satelitní městečka zažila velký rozmach. Lidé si plnili svůj sen a stěhovali se z měst do domků s vlastní zahradou.
Ceny bytů 2013: Výhodná doba na koupi nejen v Praze
Ceny bytů podléhají výkyvům. Již několik let se ceny nemovitostí drží při zemi a vývoj cen na realitním trhu spíše stagnuje. Je nyní výhodná doba na pořízení vlastního bydlení? Jak jsou na tom ceny bytů v Praze i v dalších částech ČR?
Pořízení vlastního bydlení je zásadní investicí v životě každého z nás. Zpravidla se s tím pojí i úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéka. Podle expertů je stále výhodné investovat do nákupu nemovitosti. Jejich ceny se totiž drží dlouhodobě nízko (to se týká zejména městských bytů) a výhodné jsou také hypotéky. Podívejme se podrobněji na to, jak se ceny bytů vyvíjí a zda je výhodné zvažovat koupi bytu v Praze nebo v jiné části České republiky.
Jak ceny bytů srazila ekonomická recese…
Všichni si určitě dobře pamatujeme rok 2008/2009, kdy se začalo hovořit o ekonomické krizi. Ceny bytů i ostatních nemovitostí začaly v této době klesat. V průběhu dalších pěti let se snížily ceny bytů až o 30 %.
Zájemci o bydlení vyhledávají zejména byty o velikosti 3+1. U těchto bytů poklesly ceny o jednu třetinu. „Ještě v roce 2007 jsem zvažoval, že prodám panelový byt 3+1 v Plzni. Tehdy se ceny v této lokalitě pohybovaly kolem 2,2 milionů. S prodejem jsem zaváhal a již o dva roky později cena bytů výrazně poklesla, takže jsem se nakonec rozhodl byt ponechat a pronajmout ho,“ uvedl Vladimír K. z Plzně.
Co není výhodné pro majitele větších bytů, přichází vhod zájemcům o nové bydlení. Ceny bytů se totiž aktuálně drží stále na minimu, respektive stagnují. „Jarní stagnace cen realit se přesunula i do druhé poloviny letošního roku. Pobídky bank a lepšící se situace v české ekonomice dovedly do realitních kanceláří více zájemců než ve stejném období loňského roku. Ceny nemovitostí díky tomu přestaly klesat,“ sdělil Michal Pich, provozovatel realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz, který se vývoji cen nemovitostí v České republice dlouhodobě věnuje.
Byt pořídíte levně i v Praze
Podle statistik realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz se cena průměrného bytu 3+1 pohybuje kolem 1 440 000 korun. To znamená meziroční nárůst asi o více než 4 %. Ceny menších bytů, o něž projevují zájem především investoři, naopak poklesly. V roce 2012 bylo možné koupit byt 1+1 za necelých 942 000 korun, zatímco aktuálně se jejich cena snížila o 5 %.
Statistiky samozřejmě hovoří vždy v průměru. O konkrétní ceně bytu rozhoduje stav nemovitosti, její stáří a lokalita. Levnější jsou vždy panelové byty oproti cihlovým a za nižší cenu pořídíte byt spíše v okresním městě než v žádané lokalitě velkoměsta. To ovšem neznamená, že například v Praze není možné koupit byt levně.
Například panelový byt 3+1 je možné i v Praze v některých lokalitách pořídit za příznivou cenu 1,5 milionu. Je ale třeba počítat s tím, že za novostavbu v Praze můžete zaplatit třeba trojnásobek, podobně jako za cihlový byt v centru Prahy.
Vývoj ceny bytů 2005 – 2013
Podrobný vývoj cen bytů ukazuje následující graf Českého statistického úřadu (ČSÚ). Ten ukazuje kolísání cen bytů v České republice i v Praze a mj. zaznamenává i nárůst cen bytů v hlavním městě v roce 2012. Dobrou zprávou však je, že ceny bytů v Praze v 1. a 2. čtvrtletí roku 2013 opět mírně poklesly.
Zdroj: ČSÚ
Ačkoli u některých typů bytů (3+1, byty v Praze) došlo podle statistik k mírnému navýšení cen oproti minulému roku, stále se ceny nemovitostí drží nízko. Pokud zvažujete koupi bytu, můžete ho pořídit za mnohem nižší cenu, než tomu bylo před pěti lety.
Jaká má specifika hypotéka na družstevní byt?
Vzít si hypotéku na družstevní byt nebylo nikdy příliš jednoduché a v předešlých letech mnohdy takřka nemožné. Současná doba se oproti nynějšku v lecčems změnila, a tak tento druh hypotéky už není ničím nedostupným. Nedá se pravděpodobně tvrdit, že je právě tento druh hypotéky snadné získat, nicméně nic složitého to také není, jen je třeba splnit určité náležitosti s hypotékou svázané. Jaké to jsou?
Specifikum hypotéky na družstevní byt
Proč je vlastně hypotéka na družstevní byt odlišná od hypoték ostatních? Především proto, že v případě družstevního bytu se nejedná o typické vlastnictví nemovitosti, nýbrž pouze podílu členských práv v bytovém družstvu, kterým samozřejmě bance ručit nelze. Dříve tento problém banky řešily tak, že požadovaly od věřitele ručení jinou nemovitostí, než družstevním bytem, na který chtěli hypotéku, což už v současné době nutné není, nicméně banky i přesto od věřitele vyžadují jisté podmínky, které se odlišují od hypotéky klasické.
Příklady požadavků jednotlivých bank
Jedna z našich nejznámějších a nejzavedenějších bank, Česká spořitelna, svým klientům hypotéku na družstevní byt poskytuje, ale s tím, že byt bude do určitého termínu převeden do osobního vlastnictví. Do doby, než se tak stane, vlastně nemusíte za hypotéku ničím ručit. V momentě, kdy se ale byt převede do osobního vlastnictví, ručíte už tímto bytem. Během přechodové doby, kdy ničím neručíte, splácíte klasicky určené splátky a k tomu navíc bance měsíční poplatek řádově ve výšce několika set korun, za poskytnutí této přechodné doby. Platba tohoto příplatku bude ukončena v momentě, kdy začnete ručit bytem.
Jistá odchylka v souvislosti s přechodovým obdobím se vyskytuje u Hypoteční banky. Během této doby v tomto případě čerpáte předhypoteční úvěr, který, až začnete ručit bytem v osobním vlastnictví, budete už pak splácet pomocí klasického úvěru. Podmínka převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví tedy platí i v případě této banky. Stejně jako o hypoteční, také o ten předhypoteční úvěr je třeba si zažádat, a to současně. Téměř stejné podmínky nabízí i ČSOB.
Výhodné podmínky pro klienta nabízí Komerční banka, která je ochotna poskytnout až 100% hypotéku ze zástavní hodnoty nemovitosti, a to za podobných podmínek jako v předešlém případu. Požaduje tedy také převod bytu do osobního vlastnictví, a to maximálně do roka od uzavření smlouvy o předhypotečním úvěru.
Delší přechodové období poskytuje Volksbank, a to až 2 roky. Neposkytuje ale 100% hypotéku ze zástavní hodnoty nemovitosti a na klienta má o trochu vyšší nároky ve srovnání s výše zmíněnými bankami.
S o něco lepšími podmínakmi přichází Raiffeisen Bank, která také poskytuje předhypoteční úvěr až na dobu dvou let. Nároky na klienty jsou přitom obecně řečeno v normě.
Z předešlých příkladů jasně vyplývá, že hypotéka na družstevní byt není rozhodně nic nereálného, avšak také samozřejmého. Při žádosti o tento typ hypotéky je dobré se připravit na náročnější podmínky, počítat s brzkým převodem bytu do osobního vlastnictví a také s poplatkem bance během přechodného období nebo se zmíněným předhypotečním úvěrem. I přesto je ale hypotéka na družstevní byt skvělým řešením například v případě, že už byste rádi bydleli ve svém, ale prostředky vám k tomu zatím chybí.
Kolik utratíme za koupi bytu v Praze?
Praha, město v srdci Evropy a hlavní město České republiky je domovem pro více než milion obyvatel a každým rokem se jejich počet mírně zvedá. Důvodem k přestěhování do jednoho z nejkrásnějších evropských měst jsou především lepší pracovní podmínky a snad možná i životní úroveň. Těmto výhodám však odpovídají i ceny bytů v Praze, které jsou ve srovnání s většinou českých měst obecně dražší, nicméně v každém případě vždy záleží na lokalitě, ve které si byt v Praze kupujete. Krom toho cenu bytů ovlivňují i další faktory.
Co všechno může ovlivnit ceny bytů v Praze?
Samozřejmě především již zmíněná lokalita. Nejvíce přirozeně zaplatíte za byt v centru a jeho blízkém okolí, kde je dobrá dopravní dostupnost a veškerá občanská vybavenost. Připočteme-li k tomu navíc pěkný výhled nebo umístění například na Pařížské ulici, cena za byt jen málokdy klesne pod 10 milionů korun.
Je také dobré si uvědomit důležitost dopravní dostupnosti. Pěkný byt v Cholupicích, kde je takřka venkovské prostředí, vás vyjde levněji než starší smíchovský byt, a to právě kvůli snadnější dostupnosti do centra Prahy.
Cena za byt také zohledňuje jeho stav, nevýhody věcných břemen, stáří, dispozici i to, zda se jedná o byt v panelovém nebo cihlovém domě.
Nejdražší pražské lokality
Nejdražší byty v Praze jsou jednak v centru, tzn. Na Hradčanech, Malé Straně, Starém Městě atd. Kromě centra jsou ceny bytů vyšší i v oblasti Vinohrad a Petrské čtvrti či poblíž Střeleckého ostrova. Prestižní pražskou čtvrtí je také Podolí, kde se cena za m2 pohybuje kolem 150 tisíc korun. O trochu levněji je na Smíchově nebo Břevnově, kde m2 vyjde asi na 100 tisíc korun.
Vzhledem k dobré dopravní dostupnosti se mezi dražší pražské čtvrtě řadí i Holešovice, Radlice nebo Dejvice a některé části Žižkova. Podívali-li bychom se na mapu Prahy, zjistili bychom, že se téměř u všech jmenovaných lokalit jedná o cihlové domy v místech hustě protkaných sítí MHD i silnic, zároveň však v relativně klidnějších zónách.
Levné byty v Praze
Běchovice, Uhříněves, Satalice, Bohnice, Letňany, Hostavice, Pitkovice nebo Dubeč – tam všude seženete cenově dostupné bydlení v rámci Prahy. Cena za m2 se zde obecně pohybuje kolem 40 tisíc korun. Je ovšem třeba počítat s tím, že většina cenově dostupných lokalit je dál od centra, tudíž hůře dopravně dostupná, cesta kamkoli po Praze může být doprovázena četným čekáním v dopravní zácpě a kromě auta jste odkázáni zpravidla jen na autobus MHD, protože linky metra jsou odtud vzdálené několik kilometrů a to samé mnohdy platí i o tramvajích.
Cena za byt v Praze obecně
Průměrná cena za m2 v pražském bytě je asi 70 tisíc korun. Jednopokojový byt v hlavním městě vyjde přibližně na dva miliony a dvoupokojový asi na tři miliony. Za třípokojový už zaplatíte kolem čtyř milionů atd. Tyto ceny jsou však samozřejmě pouze obecné a ty konkrétní se odvíjí od výše popsaných faktorů.
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
Celá řada z nás už někdy řešila problém s koupí bytu, popřípadě s jeho prodejem či pronájmem, ale málokdy je při jejich výběru přikládána větší váha způsobu vlastnictví, přesto, že se rozhodně nejedná o hledisko zanedbatelné. To, zda je byt družstevní či v osobním vlastnictví obvykle předčí „důležitější“ hlediska, jako například dispozice, poloha bytu vůči domu i obci a v neposlední řadě samozřejmě také cena, která mnohdy se způsobem vlastnictví také souvisí. Rozdíly mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví jsou někdy dosti podstatné a chybou je, že si je neuvědomujeme už při koupi bytu.
Jestliže způsob vlastnictví bytu považujete za okrajové hledisko, je zcela jisté, že vaší neuvážené volby budete časem litovat, ať už z jakéhokoli důvodu, protože je možné, že se setkáte s problémem, který s tímto kritériem úzce souvisí. Na jaké konkrétní nástrahy spojené s vlastnictvím bytu můžete narazit?
Co vlastně vlastním?
Nejzásadnějším problémem zmiňovaného tématu je samozřejmě vlastnictví jako takové, přičemž je třeba si uvědomit ten nejzásadnější problém mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví. U druhého z případů jste vlastníky bytové jednotky, vaše údaje jsou zapsány také v katastru nemovitostí. Nic takového ovšem neplatí u družstevního bytu, kdy jste vlastníky „pouze“ podílu v družstvu. Vlastníkem bytu je tedy bytové družstvo a vy jste jenom nájemce.
Rozdílný způsob financování
Právě financování bytu by mohl být jeden z problémů, na který lze při neuváženém výběru narazit, a to konkrétně v případě, kdy si na kupovaný byt hodláte vzít hypotéku, protože nemáte dostatek prostředků na jeho okamžité zaplacení. Složitější situace je v případě družstevního bytu, kdy si nekupujete byt jako takový, ale pouze podíl v družstvu, a tím pádem s největší pravděpodobností nesplníte požadavky většiny bank na udělení hypotéky. Samozřejmě se dnes poskytují hypotéky i na koupi družstevního bytu, nicméně podmínky jsou o něco náročnější a celý proces složitější. Některé banky si například kladou podmínku převodu do osobního vlastnictví do určitého termínu apod.
Jak je to s prodejem bytu?
Také u prodeje těchto dvou typů bytů jsou jisté rozdílnosti. Zde jsou ve výhodě spíše družstevní byty, u kterých není nutností pořízení odhadu ceny nemovitosti a tudíž ani byrokratické nezbytnosti na katastrálním úřadě. Navíc vy osobně nemusíte platit žádné poplatky za převod bytu (platí bytové družstvo) a vše se v podstatě vyřídí pomocí formuláře.
Ceny bytů
Jak již bylo naznačeno, rozdíl spočívá také v cenách za byty. I v tomto případě jsou družstevní byty ve výhodě oproti bytům v osobním vlastnictví, které zpravidla vyjdou až od 10% dráž.
Byt v osobním vlastnictví
Zcela jednoduše řečeno, byt v osobním vlastnictví dává větší možnosti a svobodu v nakládání s bytem. Lze ho například pronajímat, ve financování máte daleko širší možnosti, můžete jím ručit při žádosti u hypotéku a katastr nemovitostí vás vede coby vlastníka. Na druhou stranu lze coby nevýhodu uvést nutnost placení daně z převodu nemovitosti, která mnohdy není doslova zanedbatelná.
Družstevní byt
Za největší přednost družstevních bytů lze považovat například jejich nízké pořizovací náklady oproti bytům v osobním vlastnictví. Na druhou stranu je nižší cenou vykoupena jistá nesvoboda a omezené možnosti v podobě zmíněných problémů s hypotékou. V případě družstevního bytu nejste nikdy v katastru nemovitostí veden jako vlastník.