Pořídit bydlení v novostavbě, nebo si koupit byt k rekonstrukci ve starší zástavbě? Takové rozhodnutí není jednoduché. Vyřešit je třeba především otázku výhodnosti takové koupě. Zatímco nové byty bývají dražší, do starších je nutné při rekonstrukci investovat. K ruce si proto vezměte kalkulačku a pojďte s námi počítat.
Byty v cihlových domech, ať už novostavbách nebo starších činžácích, jsou žádané. Ukázal to alespoň loňský rok, kdy si lidé půjčovali u bank peníze především na cihlové byty o dispozici 2+1 nebo 2+kk. Bytů o této dispozici je obecně nedostatek, což alespoň v některých lokalitách zvyšuje jejich cenu. Cena bytů šla obecně nahoru, to se týká nejen nové výstavby a činžáků, ale i panelových bytů, především ve větších městech. Finanční kritérium není v případě koupě bytu jediným, ale ve většině případů rozhoduje. Zvlášť v době, kdy už banky neposkytují stoprocentní hypotéku, a proto je třeba mít alespoň část peněz našetřenou.
Na pořízení jsou levnější starší byty. Například v Praze je rozdíl mezi novostavbou a koupí staršího bytu až 200 tisíc korun, a to včetně rekonstrukce. Mezi mladými lidmi jsou oblíbené zejména menší byty, například o dispozici 1+1 nebo 2+kk. „Právě malometrážní byty jsou nejčastěji pořizovány jako tzv. startovací byty. Ty se také nejsnáze pronajímají, když se později mladé rodiny rozhodnou pořídit si byt větší,“ uvádí Ing. arch. Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří České republiky.
Jak vychází pořízení nového a staršího bytu včetně rekonstrukce ukazuje následující srovnání. U starého bytu je počítáno s celkovou rekonstrukcí, která zahrnuje vybourání umakartového jádra, novou koupelnu a WC, instalaci rozvodů, elektřiny, topení, zvukové izolace, podlahy, dveří, prahů, udělání nové omítky a vymalování.
Starý versus nový byt: Praha – v blízkosti centra
| Praha – v blízkosti centra | Starý byt 1 + kk 30 m2 | Novostavba 1 + kk 30 m2 |
| Cena bytu | 1 999 999 Kč | 2 500 000 Kč |
| Rekonstrukce* | 356 500 Kč | 0 Kč |
| Celková cena bytu | 2 356 499 | 2 500 000 |
Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna a Cenová mapa ARK ČR. Pozn.: Ceny jsou vč. DPH.
Starý versus nový byt: Praha – okrajová městská část
| Praha – okrajová městská část | Starý byt 1 + kk 36 m2 | Novostavba 1 + kk 34 m2 |
| Cena bytu | 1 600 000 | 2 215 000 |
| Rekonstrukce* | 409 400 | 0 |
| Celková cena bytu | 2 009 400 | 2 215 000 |
Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna a Cenová mapa ARK ČR. Pozn.: Ceny jsou vč. DPH.
Z hlediska cenového srovnání vycházejí lépe starší byty, které následně projdou rekonstrukcí. Zahrnout je ale třeba i další faktory. „Důležité je zvážit stav samotného domu a časový faktor. Do novostavby se můžeme nastěhovat ihned, zatímco u starého bytu musíme nejdříve provést rekonstrukci. Stojí nás to nejen peníze, ale i čas,“ podotýká Jitka Jechová, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny.
Co zvážit před pořízením bytu?
Úspora 150 až 200 tisíc korun, což je rozdíl mezi novostavbou a starším bytem včetně rekonstrukce, nemusí být zase tak velká, pokud zvážíme i další okolnosti. Zhodnotit je třeba celkový stav domu, ve kterém se byt nachází. Je třeba zamyslet se nad tím, zda nebude v blízké budoucnosti vyžadovat modernizaci. Například může mít špatnou střechu, okna, jimiž utíká teplo, nebo nevyhovující výtah či staré a špinavé chodby, jimiž musí projít vaše návštěvy. Na rekonstrukci nebo modernizaci společných prostor se samozřejmě skládají majitelé bytů, což se může projevit ve výši poplatků do fondu oprav.
U novostaveb takové starosti odpadají. Nové domy jsou připravené k nastěhování a delší čas by neměly vyžadovat žádné další investice, což může znamenat nižší měsíční příspěvek do fondu oprav. Novostavby také lépe izolují, takže spotřeba tepla na vytápění bývá nižší. To vše se pozitivně promítá do celkových měsíčních nákladů. A splátky hypotéky plus další poplatky na provoz bytu (fond oprav, zálohy na energie) tak mohou být v případě novostavby až o několik tisíc korun nižší než v případě staršího bytu.
Nutné je samozřejmě zohlednit i lokalitu, ve které se byt nachází, dopravní dostupnost nebo občanskou vybavenost. Stará zástavba může v tomto směru získat body navíc. Většina starších domů je dobře dopravně dostupná, v okolí jsou obchody, restaurace, kavárny, školy, školky apod. Novostavby mohou být naopak postaveny na zelené louce nebo na okrajích měst, což může komplikovat dojíždění do centra. Vznikají ale i developerské projekty, které jsou zasazeny do stávající výstavby, například do různých proluk v centru města.
Další otázkou je atmosféra, kterou dům dýchá. Ve starších domech tepe historie vepsaná do jejich zdí. Na druhou stranu, moderní architektura umí vytvářet působivé řešení a rozlehlou terasu budete ve starém činžáku hledat jen těžko. A tak je vše především o osobních preferencích a životním stylu.
Jakému bytu byste dali přednost vy? Ve starém činžáku nebo v novostavbě?
