Když (si) pronajímáte byt, je důležité dobře si vybrat nemovitost, respektive nájemníka. Ještě důležitější ale je správně sepsat nájemní smlouvu, která ochrání vás (jako majitele) i vás (jako nájemníka). Zjistili jsme, co vše v nájemní smlouvě musí být a co v ní naopak být nesmí. Tak, aby byla vyvážená a neznevýhodňovala ani jednu stranu.

Nájemní bydlení se i v České republice (s ohledem na zdražující nemovitosti) stává vítaným. Trošku tak doháníme západoevropské země, kde na bydlení v nájmu nespatřují nic zlého. Klíčovou otázkou pochopitelně je nastavení nájemní smlouvy. Experti na realitní trh, realitní makléři ale i lidé ze spotřebitelských poraden upozorňují na to, že aby vztah nájemce-pronajímatel fungoval a ani jeden netratil, je třeba vypilovat nájemní smlouvu.

Nájemce a pronajímatel ve smlouvě

Nájemní smlouvu upravuje občanský zákoník. Smluvními stranami jsou pronajímatel a nájemce. Zákon říká, že nájemcem bytu může být jen fyzická osoba. Pronajímatelem může být právnická i fyzická osoba.

Nájemce a pronajímatel musí být ve smlouvě identifikováni, to znamená, že se uvádí jejich jméno, příjmení, případně název firmy, bydliště, rodné číslo, identifikační číslo a podobně.

Ve smlouvě musí být uvedeno, že pronajímatel přenechává nájemci byt k užívání za úplatu – samozřejmě je třeba dodat i konkrétní částku. Pokud by byl byt dáván k užívání bezúplatně, nejednalo by se o nájem bytu, ale o jiný právní vztah. Ve smlouvě je také třeba nezaměnitelně popsat pronajímaný byt: adresa, patro, číslo bytu apod.

Další náležitosti nájemní smlouvy

• Trvání smlouvy – nájem je dočasný právní vztah, který jednoho dne končí. Nájemní smlouva může být sjednána na dobu neurčitou, v takovém případě je uvedena výpovědní lhůta. Praxe je ale taková, že většina pronajímatelů uzavírá s nájemci smlouvu na rok, pak ji případně prodlužují.
• Nájemné – jeho výše ve smlouvě být uvedena sice nemusí, ale je lepší, pokud je. Je fajn do smlouvy uvést i to, zda se nájemné platí měsíčně, čtvrtletně a podobně.
• Služby – vedle nájemného se u bytů platí i takzvané služby (dodávky vody, tepla a teplé vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, úklid společných částí domů, provoz výtahu a podobně. Rozsah poskytovaných služeb může být upravený ve smlouvě. Služby pak mohou být placeny zálohově (např. po roce se pak vyúčtují skutečné náklady), nebo paušálně bez ohledu na spotřebu.

Co ještě může být v nájemní smlouvě?

Do nájemní smlouvy je možné zakotvit zvyšování nájemného. Zpravidla jsou součástí smlouvy inflační doložky. Tady je třeba mít se na pozoru – musí být jasné, jak se inflace počítá, jinak jsou neplatné.

Nájemní smlouva může zahrnovat i výčet vybavení bytu, podmínky oprav a úprav. Součástí nájemní smlouvy může být ujednání o jistotě neboli kauci skládané nájemcem. Kauce může tvořit trojnásobek nájemného.

Co v nájemní smlouvě nesmí být?

Zákony se vždy snaží – nebo by se alespoň měly snažit – ochránit slabší stranu. V nájemní smlouvě za ni bývá považován nájemce. Proto smlouva o pronájmu bytu nesmí obsahovat ustanovení, která by nájemníka „zkracovala“ na právech nebo mu ukládala nepřiměřené povinnosti. Taková ustanovení jsou neplatná, nájemce se jimi nemusí řídit. Přesto se ale, jak ukazuje praxe, v nájemních smlouvách objevují.

Na ochranu v takovou chvíli přispěchává občanský zákoník. Nájemce mimo jiné chrání výslovným uvedením toho, že pronajímatel nemůže dát do nájemní smlouvy bezpodmínečný zákaz chovu zvířat, podnikání nebo návštěv v bytě.

„Takovými zákazy se nájemce nemusí řídit. Vedle toho zákon stanoví, že neplatná jsou veškerá ustanovení nájemní smlouvy, která by nájemce nepřiměřeně zkracovala na jeho právech. Výslovně jsou zakázány také smluvní pokuty,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Nájemci tak nelze zakázat například návštěvy nebo kouření v bytě právě s tím, že se jedná o nepřiměřenou povinnost, jakkoliv se to pronajímateli nelíbí. „V naší spotřebitelské poradně jsme se setkali i s velmi kuriózními požadavky na nájemce, jako je třeba zákaz lakování nehtů, návštěv opačného pohlaví nebo příkaz uspat nemluvně do devíti hodin večer. Taková ustanovení nepřiměřeně zkracují nájemce na jeho právech a jsou neplatná,“ říká Eduarda Hekšová.

Chování nájemce v bytě má limity

Pochopitelně ale zákon myslí i na druhou stranu – na majitele bytu. Proto má chování nájemce v nájemním bytě své limity. Nájemce nesmí byt poškozovat. Pokud škodu způsobí, musí ji s výjimkou takzvaného běžného opotřebení odstranit. Nesmí také ohrožovat ostatní obyvatele domu a nad míru přiměřenou poměrům je obtěžovat.

V tomto ohledu je proto diskutabilní chov nebezpečných zvířat. Také králíkárna nebo drůbežárna na balkóně panelového domu není možná. Stejně tak nelze kouřit takzvaně od rána do večera z okna bytu nebo v bytě provozovat truhlárnu.

Co se týče míry přiměřené poměrům, která je jedním z měřítek pro chování nájemce, může ji stanovit i domovní řád. Ten je někdy přílohou nájemní smlouvy nebo se na něj alespoň odkazuje. „Ovšem závaznost domovního řádu pro nájemce je předmětem odborných diskuzí. V každém případě platí, že pravidla domovního řádu, která jsou v rozporu s právními předpisy, nemusí nájemce dodržovat,“ uzavírá Hekšová.

Pronajímáte (si) byt? A s jakými potížemi jste se setkali?