Nabytí bytu nebo rodinného domu může mít různé formy. Vedle koupě nebo darování nemovitosti ještě za života je častým způsobem získání majetku také dědictví. Na co je dobré si dát při dědictví domu nebo bytu pozor? Jak je to s převodem zděděné nemovitosti? A co když se ji rozhodnete prodat, abyste vyplatili další dědice?

Smutek po zemřelé osobě se může proměnit v zahořklost a rodinné rozbroje kolem toho, kdo nemovitost zdědil. Zatímco zůstavitel je jen jeden, dědiců může být naopak hned několik. V takovém případě se mohou objevit diskuze o tom, jak s podíly naložit, zda bude zděděná nemovitost prodána a peníze si dědici rozdělí nebo v ní zůstane jeden z nich bydlet a ostatní vyplatí. Rozhodně to není snadná situace. Emoce by, pokud je to v tak náročné situaci možné, měly jít stranou a soustředit bychom se měli hlavně na racionální uvažování.

Dědictví nemovitosti závětí nebo dohodou

Jsou tři možnosti, jak pozůstalí mohou k nemovitosti přijít. Ideální je, pokud je majetek vypořádán ještě za života zemřelé osoby – například darováním nemovitosti. Další variantou je závěť, dohoda dědiců, a pokud není možná, končí většinou případ u soudu, který rozhoduje na základě zákona.

• Závěť – ta by měla být v ideálním případě sepsána a uložena u notáře, u něhož by se měli pozůstalí sejít a vztahy vypořádat. Ani právoplatná závěť ale nemusí zaručit bezproblémový průběh dědického řízení. Ozvat se totiž mohou tzv. nevylučitelní dědici (zpravidla přímí příbuzní zemřelého), kteří mají nárok na minimální podíl dědictví, pokud nebyli řádně vyděděni.
• Dohoda (dědická smlouva) – v případě, že závěť nebyla sepsána, je realizováno tzv. dědictví dohodou, kterou pozůstalí uzavírají u notáře. Ta může být pochopitelně obtížná. Pokud v rodině existují rozbroje a animozity, většinou se právě v podobných okamžicích projeví. Smutek rychle může vystřídat závist apod.
• Ze zákona – dědická posloupnost zahrnuje šest dědických tříd a každá z nich se uplatní až v případě, kdy nedědí někdo z dědické třídy bližší. Do první třídy spadají děti, manžel nebo partner zemřelého.

Přepis zděděné nemovitosti a daně

S přepisem (převodem) zděděné nemovitosti na příslušném katastrálním úřadu si nemusíte jako dědic dělat příliš starostí, protože tento úkol náleží notáři. Přesto je vhodné se zajímat a vše si ohlídat – například dotazem na katastrální úřad, zda bylo už přepsání bytu nebo domu a pozemků provedeno. Vhodné je požádat také o vydání listu vlastnictví.

Příjem z dědictví je od roku 2014 nově osvobozen od daně ve všech případech, tedy i za situace, kdy dědic nespadá mezi příbuzné, proto se nemusíte obávat, že byste platili vysokou daň z nabytí nemovitosti. Daň z převodu nemovitosti se platí jen při úplatném převodu (například prodeji nemovitosti).

Nový majitel zděděné nemovitosti by ale neměl zapomenout podat přiznání k dani z nemovitosti, a to do 30 dnů od převodu nemovitosti v katastru nemovitostí. Pokud vlastník zděděné nemovitosti už nějakou nemovitosti vlastní, podává řádné daňové přiznání. Jestliže jde ale o jeho první nemovitost, za kterou bude platit daň, podává tzv. dílčí daňové přiznání.

Prodej zděděné nemovitosti

Když je dědiců více a nemohou být vyplaceni jedním z nich, většinou se přejde k prodeji zděděné nemovitosti, aby si následně mohli peníze z prodeje mezi sebou rozdělit. Při prodeji zděděné nemovitosti se ovšem většinou nevyhnete zaplacení daně z nabytí nemovité věci. V případě prodeje zděděné nemovitosti je totiž prodávající poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Daň se vypočítává z kupní ceny, resp. z ceny zjištěné podle zvláštního právního předpisu a použita je vždy ta vyšší.

Vyhnout se zaplacení daně z prodeje zděděného domu lze, pokud vše dobře časově naplánujete. Aby se z příjmu z prodeje ze zděděného bytu nebo domu neplatila daň z příjmu fyzických osob, tak musí mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem uplynout pětiletá zákonná lhůta. Jinak řečeno mezi zděděním nemovitosti a jejím prodejem musí uplynout 5 let.

Pozitivní je, že do této zákonné lhůty se počítá i doba, po kterou zůstavitel (zemřelý) dům vlastnil. Například když vnuk zdědí dům po dědečkovi, který ho vlastnil po dobu třiceti let, může ho ihned prodat, aniž by se na něho vztahovala daňová povinnost. Pokud by ale tento dům nejdříve zdědila po svém muži jeho manželka a ta za dva roky zemřela a teprve po ní by zdědil dům vnuk, nebude ihned splněna zákonná pětiletá lhůta. Důležité je také podotknout, že aby se zákonná lhůta pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti zkracovala o dobu vlastnictví zemřelého, tak se musí jednat o dědictví v přímé linii. To znamená, že dědici jsou synové, dcery, vnuci, vnučky nebo manželé a manželky.

Jaký způsob nabytí nemovitosti je nejlepší z hlediska daní?

Převod nemovitosti mezi příbuznými (např. matka-syn, dědeček-vnučka, strýček-synovec apod.).

• Dar – příbuzní v přímé linii jsou od daně z příjmu osvobozeni. Více o darování nemovitosti najdete v tomto článku.
• Prodej – i když by byly nemovitost prodána za zlomek ceny (např. symbolickou korunu), je třeba zaplatit daň z prodeje.
• Dědictví – příjem z dědictví je od roku 2014 nově osvobozen od daně ve všech případech

Převod nemovitosti mezi osobami bez příbuzenského vztahu

• Dar – protože se nejedná o příbuzné, musí obdarovaný zaplatit daň z příjmů, která činí 15 procent z ceny nemovitosti.
• Prodej – prodejce musí uhradit daň z nabytí nemovitých věcí, která činí 4 procenta z kupní ceny.
• Závěť – příjem z dědictví je od roku 2014 osvobozen od daní i v případě, kdy není mezi zemřelým a dědicem příbuzenský vztah.

Už jste dědili nemovitost? Jak vše probíhalo? S jakými potížemi jste se setkali?