Kupujete nový byt nebo dům? Co by měla podle nového občanského zákoníku, který vstoupil v platnost od nového roku, obsahovat kupní smlouva? Jaká práva máte jako kupující nebo prodávající? Přečtěte si, co vše byste měli vědět o prodeji nemovitosti.
Nový občanský zákoník obsahuje více než 3 000 paragrafů a dotýká se celé řady oblastí lidského života. Jednou z nich je i prodej, resp. nákup nemovitostí. Obecně se o občanském zákoníku hovoří jako o normě, která má posílit práva slabšího, tedy zpravidla zákazníka nebo spotřebitele. Podívejme se, jak je to v případě koupě nemovitosti.
Lhůta pro reklamaci bytu se prodlužuje
Koupě nového domu nebo bytu je zpravidla záležitostí na celý život. I proto by kupující měli být obezřetní a dobře vybírat nejen místo pro bydlení, ale zohlednit také stav nemovitosti. Samozřejmě, ne vše je možné okem laika odhadnout. Kladné body u kupujících získává nový občanský zákoník v případě lhůty, kdy je možné podat reklamaci.
Ještě loni developeři poskytovali standardně možnost reklamací novostaveb do 36 měsíců, resp. záruční lhůta záležela na dohodě. To se ovšem s novým občanským zákoníkem mění. Lhůta, po kterou může kupující nemovitost reklamovat, se prodlužuje na pět let od doby jejího nabytí.
Kromě toho se nový občanský zákoník zabývá také problematikou tzv. skrytých vad nemovitosti. Konkrétně paragraf 2129 říká, že pokud kupující neoznámí prodávajícímu skrytou vadu stavby do pěti let od nabytí, může prodávající proti případné reklamaci namítnout, že nebyla uplatněna včas. Zákoník však říká, že prodávající nemá právo tuto námitku vznést, pokud o vadě prodávající věděl nebo musel vědět.
U nových bytů by v praxi měla být reklamace jednoduchá. Problém může ale nastat u starších nemovitostí, kde v řadě případů může vyvstat problém s tím, zda se jedná o vady vzniklé opotřebením či nesprávným užíváním nebo údržbou ze strany kupujícího, tedy nového vlastníka.
Jak by měla vypadat kupní smlouva nemovitosti?
Je logické, že úpravy v novém občanském zákoníku se dotknou také podoby kupní smlouvy. Ta se v minulosti řídila obchodním zákoníkem, nicméně v současné době podléhá jak obchodnímu, tak občanskému zákoníku. V kupní smlouvě je přitom možné sjednat takové podmínky, které zákon nezakazuje, resp. neporušuje dobré mravy. Platí přitom, že práva a povinnosti kupujícího i prodávajícího by měly být v rovnováze. Pokud budete při koupi bytu nebo jiné nemovitosti tvořit kupní smlouvu sami, je vhodné projít si paragrafy občanského zákoníku, které se k tomu vztahují. Konkrétně se jedná o § 2079 až § 2084, § 2128 až § 2131, § 2085).
Kupní smlouva na byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost by měla obsahovat alespoň následující údaje:
- Identifikace smluvních stran (kdo je prodávající, kdo kupující, jejich iniciály).
- Předmět koupě (jasná definice nemovitosti a její specifikace).
- Kupní cena (její výše, datum splatnosti, způsob úhrady, č. účtu apod.).
- Ustanovení o tom, že prodávající vyjadřuje vůli převést úplatně své vlastnické právo na kupujícího.
- Stanovení termínu převzetí nemovitosti.
Tip: Na internetu můžete najít konkrétní vzory kupní smlouvy nemovitosti dle nového občanského zákoníku. Vždy je ale vhodné konzultovat tento krok s právníkem, který posoudí, zda jsou splněny veškeré náležitosti a nevystavujete se zbytečným rizikům a komplikacím.
Co ještě vědět před koupí nemovitosti?
Jak jsme již zmínili, v rámci kupní smlouvy si prodávající a kupující mohou ujednat další ustanovení, jako je například výhrada zpětné koupě, předkupní právo, výhrada lepšího kupce nebo koupě na zkoušku. Podívejme se alespoň na některé z nich.
Zajímavá je koupě na zkoušku. Ta dává kupci možnost si zakoupit věc na zkoušku s podmínkou, že ji ve zkušební lhůtě schválí nebo vrátí. V případě, že si kupující s prodávajícím nesjednají jinou zkušební lhůtu, je stanovena v případě nemovitostí na jeden rok. Dosud to přitom byly tři měsíce od podepsání smlouvy. Toto ustanovení je určitě výhodné z hlediska kupce, který si během „koupě na zkoušku“ může svůj krok rozmyslet. Podmínkou ale je, že věc – v tomto případě nemovitost – musí vrátit ve stavu, v jakém ji převzal.
Jiný paragraf, který hovoří o výhradě lepšího kupce, ale dává zase výhodu prodávajícímu. Je totiž možné uzavřít kupní smlouvu s výhradou lepšího kupce, což znamená, že do určité lhůty může dát prodávající přednost „lepšímu kupci“. I v tomto případě je lhůta stanovena na jeden rok. O tom, jaký kupce je „lepší“ rozhoduje prodávající a roli nemusí hrát nutně vždy nejvyšší nabídka.
