Prodáváte byt? Jakými pravidly se prodej nemovitosti řídí? Na co si dát pozor? Co nového přinesl do vztahu prodávající – kupující nový občanský zákoník? A jak se stanovuje daň z převodu nemovitosti? Přinášíme vám přehled těch nejdůležitějších změn.

Na jedné straně majitel bytu, na druhé straně zájemce o jeho koupi. Po prohlídce bytu se zájemce rozhodne, že byt vyhovuje jeho požadavkům a koupí ho. Je třeba připravit kupní smlouvu a vypořádat se i s dalšími úkony, které povedou k tomu, že nemovitost změní svého majitele.

Ještě než byt najde nového majitele

• Prodat nemovitost můžete svépomocí (inzerce na bezplatných portálech apod.), nebo využít služeb realitní kanceláře, která by se měla postarat i o servis v oblasti přípravy kupní smlouvy a dalších dokumentů.
• Pamatujte na to, že již od ledna 2013 je třeba k inzerci prodeje bytu přikládat Průkaz energetické náročnosti budov (PENB), který ukazuje, jak moc energeticky náročný je provoz bytu. PENB musí nechat zhotovit vlastník nemovitosti na vlastní náklady. Pokud při inzerci, resp. při podpisu kupní smlouvy tento průkaz nepředloží, může mu hrozit pokuta až 50 000 korun.
• Pokud jste si vědomi toho, že váš byt má skrytou vadu, měli byste na ni rozhodně zájemce upozornit. Nový občanský zákoník, který vstoupil v platnost v lednu 2014, totiž nově upravuje problematiku skrytých vad nemovitosti. Paragraf 2129 říká, že pokud kupující neoznámí prodávajícímu skrytou vadu stavby do pěti let od nabytí, může prodávající proti případné reklamaci namítnout, že nebyla uplatněna včas. Zákoník však říká, že prodávající nemá právo tuto námitku vznést, pokud o vadě prodávající věděl nebo musel vědět.

Jak napsat kupní smlouvu na byt

Zpravidla se očekává, že kupní smlouvu na byt připraví prodávající – je to logické, protože má údaje a parametry prodávaného bytu, které by se měly ve smlouvě objevit. Je pochopitelné možné, aby prodávající i kupující připravili smlouvu společně a nejlepším řešením je, když si ji nechají zkontrolovat odborníkem. Na internetu je možné najít celou řadu více či méně povedených vzorů kupní smlouvy. Prodej bytu je nicméně tak závažným krokem, že se rozhodně vyplatí zvážit využití právních služeb.

Nový občanský zákoník se rovněž dotkl podoby kupní smlouvy nemovitosti, která se dříve řídila jen obchodním zákoníkem, nicméně v současné době podléhá jak obchodnímu, tak občanskému zákoníku. V kupní smlouvě je přitom možné sjednat takové podmínky, které zákon nezakazuje, resp. neporušuje dobré mravy. Platí přitom, že práva a povinnosti kupujícího i prodávajícího by měla být v rovnováze.

• V novém občanském zákoníku se prodeje nemovitosti dotýkají následující paragrafy: § 2079 až § 2084, § 2128 až § 2131, § 2085).
• Kupní smlouva při prodeji bytu, resp. jiné nemovitosti by měla obsahovat: identifikaci smluvních stran (kdo je prodávající, kdo kupující, jejich iniciály), předmět koupě (jasná definice nemovitosti a její specifikace), kupní cenu (její výše, datum splatnosti, způsob úhrady, č. účtu apod.)., stanovení o tom, že prodávající vyjadřuje vůli převést úplatně své vlastnické právo na kupujícího, stanovení termínu převzetí nemovitosti.

Co nového přinesl občanský zákoník

Jak jsme již zmínili, v kupní smlouvě je možné podle nového občanského zákoníku na základě dohody prodávajícího s kupujícím sjednat podmínky, které zákon nezakazuje a jež neporušují dobré mravy. Podívejme se na některé konkrétní pojmy.

• Vlastnická práva – nemovitost přechází do vlastnictví kupujícího uhrazením celé ceny nemovitosti a následným přepsáním v katastru nemovitosti. Nicméně případné riziko škody však nese kupující po předání nemovitosti. V případě, že kupující má na nemovitost úvěr, bude tato výhrada platit v případě, že bude sjednána na základě notářského zápisu.
• Pozor na katastr nemovitostí – většina realitních makléřů doporučuje, aby kupující zaplatil celou částku za nemovitost až po jejím přepisu na nového majitele v katastru nemovitostí. Aby byla chráněna i práva prodávajícího (tj. nedošlo k situaci, kdy přepis nemovitosti zrealizuje, ale kupující peníze nezašle), je vhodné využít služeb „nezávislé úschovny peněz“ – například u notáře. Jde sice o zpoplatněnou službu, ale v tomto případě se rozhodně vyplatí.
• Zpětný prodej či koupě nemovitosti – do kupní smlouvy je možné sjednat tzv. výhradu zpětné koupě či prodeje. Znamená to, že pokud např. pan Novák koupí nemovitost od pana Suchého a ujednají si výhradu zpětného prodeje, má pan Novák povinnost nemovitost prodat, pokud o to vlastník výhrady (v tomto případě pan Suchý) požádá. Lze sjednat dobu trvání výhrady zpětného prodeje, pokud není dohodnuta, vyprší dle zákona po deseti letech.
• Výhrada koupě na zkoušku – jde v podstatě o zkušební dobu, během které může kupující byt či jinou nemovitost užívat. Předpokládá se, že poté zájemce nemovitost koupí. Zkušební doba – pokud není jinak ujednáno – trvá jeden rok. Kupující (uživatel) musí nemovitost vrátit ve stavu, v jakém ji převzal, pokud nakonec ke koupi nedojde.
• Záruční lhůta – také při prodeji/koupi bytu či jiné nemovitosti je třeba počítat se záruční lhůtou. Tu by měla upravit kupní smlouva. U starších bytů může být uplatnění reklamace nicméně problematické, protože nemusí být zcela jasné, zda vady vznikly opotřebením nebo nesprávným užíváním nového vlastníka.
• Když si prodávající vybere lepšího kupce – jeden z dalších paragrafů nového občanského zákoníku přinesl zajímavou novinku. Upravuje totiž výhradu lepšího kupce. To znamená, že do určité lhůty může dát prodávající přednost „lepšímu kupci“. I v tomto případě je lhůta stanovena na jeden rok. O tom, jaký kupce je „lepší“ rozhoduje prodávající a roli nemusí hrát nutně vždy nejvyšší nabídka.

Jak jsou na tom v roce 2014 daně a znalecký posudek

Zatímco ještě loni bylo třeba pro stanovení daně z nemovitosti předkládat znalecký posudek, od ledna letošního roku tomu tak není. Prodávající tedy ušetří až několik tisíc korun, které by na zpracování znaleckého posudku vynaložil. Od ledna 2014 se zároveň „daň z převodu nemovitosti“ přejmenovala na „daň z nabytí nemovitosti“.

Zároveň se změní základ pro výpočet této daně. Zatímco ještě loni se daň vypočítávala z odhadní nebo sjednané kupní ceny, od začátku letošního roku se finanční úřady budou řídit „cenou místně obvyklou, resp. směrnou“, která bere v potaz druh nemovitosti, její umístění apod. Je třeba dodat, že finanční úřad nebude přitom počítat s celou touto cenou, ale jen ze 75 % z této ceny.