Když si pronajmete byt, máte sice právo na soukromí, ale v některých případech může dovnitř vstoupit i jeho majitel. Otázka, kdy si takový krok může dovolit, je sporná. Proti sobě totiž stojí právo pronajímatele na kontrolu svého majetku a právo nájemníka na své soukromí. Ptali jsme se právníků, kdy smí majitel nebo jím pověřená osoba dovnitř a jaká práva má naopak nájemník.

Pronajímání bytu se řídí občanským zákoníkem. Do něho byste měli nahlédnout vždy, když řešíte spory s nájemníkem, a naopak, když si byt pronajímáte a domníváte se, že majitel překračuje svá práva. V jistých otázkách – a je to právě otázka soukromí – hraje roli i další legislativa. Například „nedotknutelnost“ obydlí je jednou ze základních lidských svobod, která je zakotvena v Listině základních práv a svobod. Pokud se kdokoli cizí rozhodne do vašeho domova vstoupit, musí mít vše podložené zákonem. Porušení tohoto práva je z ústavně-právního hlediska přijatelné jen na základě zákona.

Co říká na vstup majitele bytu zákon

Podívejme se proto, co říká na vstup majitele do pronajímaného bytu zákon. Podle současné legislativy má pronajímatel právo vstoupit do nájemního bytu, pokud k tomu má oprávněný důvod. „Svou návštěvu by měl nájemci oznámit předem v přiměřené době, která není zákonem přesně stanovena. Mnoho smluv o nájmu bytu ale obsahuje například pravidlo, že pronajímatel má právo zkontrolovat byt, oznámí-li termín 14 dní dopředu,“ konstatuje Eduarda Hekšová, ředitelka organizace dTest.

Jiná je ale situace, pokud by neprodleně hrozilo poškození majetku a vybavení v bytě (například kuchyňské linky) nebo nemovitosti samotné. V takovém případě není čas na ohlášení kontrolní návštěvy. Vlastník tak nemusí svůj vstup hlásit předem, pokud hrozí, že v bytě dojde ke škodě na majetku. Například když ho sousedi upozorní, že z bytu vychází kouř a nájemce není doma, pak není radno s kontrolou otálet.

Samostatnou kapitolou je pak situace, kdy se nájemník stěhuje a vlastník bytu připravuje nemovitost k dalšímu pronájmu. „Podle občanského zákoníku je nájemník povinen umožnit vlastníkovi vstup v době tří měsíců před skončením nájmu, a to za účelem prohlídek dalších zájemců o nájem bytu. Uvedené ustanovení je podle mého názoru aplikovatelné také na případ prodeje bytu,“ informuje advokát Tomáš Pokorný.

Pokud chce tedy majitel byt prodat, je nájemce povinen umožnit prohlídky i v případech, kdy mu nájemní smlouva nekončí. „Nelze samozřejmě spolehlivě stanovit tříměsíční lhůtu před prodejem bytu a bude nutné hledat lhůtu přiměřenou,“ dodává právník.

Nájemce bytu má právo na soukromí

Současně je ale třeba vzít v potaz právo nájemníka na soukromí. Příliš časté návštěvy majitele mohou být otravné. Příkladem je třeba situace, kdy chce úzkostlivě střežit svůj majetek a do bytu vstupuje velmi často a neohlášeně. Nájemce má pak podle Eduardy Hekšové právo na slevu z nájemného, a to v případě, že mu činností pronajímatele vzniknou podstatné obtíže.

„Podstatné obtíže lze v praxi vyložit i tak, že pronajímatel chodí do luxusně vybaveného bytu na obhlídky velmi často, jelikož chce mít přehled, že vybavení bytu nebylo poškozeno. V takovém případě by se ovšem dalo uvažovat o slevě z nájemného jako o protihodnotě k obtěžování častými kontrolami pronajímatele,“ konstatuje.

Snaha chránit svůj majetek může být pochopitelná, a proto lze takovou situaci vyřešit rovnou ve smlouvě o pronájmu. „Pokud pronajímatel ví, že chce byt pravidelně kontrolovat, měl by frekvenci návštěv dohodnout s nájemcem dopředu v nájemní smlouvě,“ vysvětluje Eduarda Hekšová a dodává: „Obdobně lze uvažovat o slevě z nájemného také tehdy, kdy se nájemní vztah chýlí ke konci a pronajímatel či pracovník realitní kanceláře byt opakovaně představuje potenciálním budoucím nájemcům.“

Když nájemce bytu najednou zmizí

Život přináší různé situace, a tak se může stát, že nájemník prostě jednoho dne odcestuje – třeba na delší dobu. I taková situace může být dalším důvodem ke kontrole bytu. „Pronajímatel má právo vstoupit do bytu, jestliže nájemce ví, že bude po dobu delší než dva měsíce nepřítomen v bytě, a pronajímateli nedá kontakt na osobu, která zajistí vstup do nemovitosti, bude-li to zapotřebí,“ říká Eduarda Hekšová.

Jiná je ovšem situace, pokud bude v bytě po dobu nepřítomnosti pobývat jiná osoba, například rodinný příslušník nájemce. V takovém případě nájemce nemusí pronajímateli svou nepřítomnost v bytě oznamovat. Nájemce také nemusí předem oznamovat svou dvouměsíční nepřítomnost, jestliže ji nepředpokládal, například při pobytu v nemocnici po náhlém úrazu.

A co dělat, když nájemce z bytu jednoho dne zmizí? Pronajímatel je pak pochopitelně v obtížné situaci nejen proto, že nájemce mohl nechat dluhy na nájemném, ale také proto, že nájem není řádně ukončen třeba písemnou dohodou. „Pronajímatel mnohdy váhá, zda je možné do bytu vstoupit, vyklidit ho a znovu pronajmout. V takovém případě by se měl pokusit nájemce kontaktovat a domluvit se s ním na předání bytu. Pokud nájemce nereaguje, může do bytu vstoupit,“ doplňuje Eduarda Hekšová.

Samozřejmě, pokud jsou s nájemníkem problémy, majitel bytu tuší, že je vybavení bytu ničeno a zároveň je mu nájemcem odpírán vstup do nemovitosti, je řešením výpověď nájemní smlouvy.

Ať tak, či onak, vztah majitele a nájemníka může být složitý a napjatý. „Je neustále nutné hledat rovnováhu mezi ochranou vlastnického práva na straně jedné a ochranou domovní svobody na straně druhé. Je však otázkou, zda by neměl mít vlastník nemovité věci přístup ke svému majetku i proti vůli uživatele, pokud k tomu má legitimní důvod,“ uzavírá Tomáš Pokorný.