Máte byt navíc? Potom se před vámi otevírají dvě možnosti, jak s ním naložit. Můžete ho prodat, nebo pronajmout. Obě varianty – prodej i pronájem nemovitosti – mají svá pro a proti. Co je výhodnější? A na čem vyděláte?
Realitní trh překotně roste. Lidé mají stále zájem o koupi nemovitostí, velmi dobře se ale daří i pronájmům, a to jak dlouhodobým, tak krátkodobým. Potřeba bydlet zkrátka musí být uspokojena. Letos by se podle odhadů odborníků mohl realitní trh zklidnit, ale poptávka by i tak mohla převyšovat nabídku. Prodat nebo pronajmout nemovitost by proto mělo být snadné. Otázkou ale zůstává, která varianta je pro vás výhodnější, a to nejen finančně.
Výnos z pronájmu a z prodeje
Začněme u čísel. Při prodeji i pronájmu bytu nyní můžete těžit z hladového trhu. Vysoká poptávka žene ceny nemovitostí nahoru. Byty zdražují. To se promítá i do výše nájmů, které rostou především ve větších městech. Kolik za byt při prodeji utržíte, můžete orientačně zjistit z cenových map. Nebo se podívejte, za kolik se podobné byty prodávají ve vaší lokalitě.
Podobný průzkum si udělejte i ohledně nájmů. Pamatujte na to, že o výši nájemného rozhodují nejen lokalita a dispozice, ale také vybavení. Za vyšší peníze pronajmete tři plus jedna v novostavbě než podobně velký nerekonstruovaný byt v paneláku. Ohledně výhodnosti pronájmu rozhoduje takzvaný roční výnos, který by měl být alespoň 5 %, nejlépe však 7 až 8 %. Jestliže má váš byt hodnotu 1,5 milionů korun, měli byste z pronájmu po odečtení všech nákladů ročně získat mezi 75 až 120 tisíci korun. Pokud byste utržili méně než 5 %, bude pro vás pronájem bytu spíše zátěží.
Shánění nájemníků vás bude stát čas, aniž byste za to měli odpovídající odměnu. Započítat je třeba veškeré náklady, které budou s pronájmem nemovitosti spojené: podávání inzerátů, telefonáty, právní servis při sepisování smluv, běžné opravy v bytě, zdanění příjmu z pronájmu apod. Nakonec můžete zjistit, že ze dvanácti tisíc, které od nájemníka tržíte měsíčně, vám zbývá s bídou pět.
Ani prodej bytu ale není bez nákladů. Daň z nemovitosti už sice od loňského roku hradí kupující, ale to neznamená, že získáte sto procent z prodeje bytu. Započítat musíte náklady na inzeráty, právní servis, notářskou úschovnu a na provizi realitní kanceláři, pokud využíváte jejích služeb. Byt se možná bude prodávat za 3 miliony korun, ale vám na účtu přistane o desítky tisíc korun méně.
Hledání nájemníků a kupců
Zatímco kupce, který si od vás byt koupí, stačí najít jen jednoho, nájemníků se u vás může vystřídat celá řada. Sehnat spolehlivé nájemníky přitom může být běh na dlouhou trať. Musíte počítat i s tím, že byt bude třeba několik měsíců opuštěný, než najdete nové zájemce. V takovém případě pochopitelně musíte platit služby a další poplatky spojené s provozem bytu. Zároveň je třeba započítat i náklady na drobné opravy bytu. Když se něco porouchá, bude oprava zařízení zpravidla na vás jako na majitelích.
Na druhou stranu, nemovitost je stále vaše. A pokud se nenachází v problematické lokalitě, její hodnota by měla narůstat (za předpokladu běžných průběžných investic). Kdykoli ji můžete zastavit u banky, pokud by na to přišlo a vy si potřebovali vzít hypotéku. Nebo ji můžete prodat, když vás shánění nájemníků přestane bavit a usoudíte, že pro utržené peníze máte lepší využití.
Najít kupce může být stejně složité jako najít nájemníka. Oklikou se zase vracíme k ceně prodávané nebo pronajímané nemovitosti. Pokud se vám do čtrnácti dnů neozve potenciální kupec, je prodejní cena nastavena špatně. To samé platí i o pronájmu bytu. Obecně lze říci, že pokud se rozhodnete pro pronájem, je lepší hledat dlouhodobého nájemce, kterému dáte o něco nižší cenu. Vyplatí se to více než neustále hledat krátkodobé nájemníky za vyšší cenu. Výjimkou může být dobrá nemovitost, která se uchytí na Airbnb.
Čtěte také: Jak vydělat na pronájmu přes Airbnb
Důležité samozřejmě je, aby vám nájemníci platili včas a chovali se slušně, například záměrně neničili vybavení bytu. Říci si pochopitelně můžete o kauci, která podle nového občanského zákoníku může být až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Tak vysoká kauce ovšem může nájemníky odradit. Standardem jsou tři měsíční nájmy.
Prodat, nebo pronajmout?
Hlavní výhodou pronájmu nemovitosti je, že vám z ní plynou pravidelné měsíční příjmy a zároveň ji máte v záloze, kdyby se cokoli přihodilo a vy se ji rozhodli prodat. Na druhou stranu se musíte obrnit trpělivostí při hledání solidních nájemníků.
Musíte počítat s tím, že prodej bytu je jednorázovou záležitostí, kdežto pronájem je záležitostí dlouhodobou, která bude vyžadovat vaši součinnost, i když přenecháte hledání nájemníků realitní společnosti.
Rozhodujte se podle finanční výhodnosti i vaší aktuální situace. Je důležité znát tržní cenu nemovitosti, jen tak se můžete kvalifikovaně rozhodnout, co pro vás bude lepší. Zvážit byste měli i případný budoucí rozvoj lokality. Nahlédněte proto do územních plánů. Je možné, že v budoucnu váš byt ještě získá na ceně. Je ale možný i naprostý opak.
K čemu se kloníte vy? Pronájem, nebo prodej bytu?
