Pořídili jste si nový byt jako investici a chcete ho nyní pronajmout? Nebo jste byt zdědili a máte s ním podobné úmysly? Chcete si veškeré záležitosti s nájemníky řešit sami a vyhnout se zpoplatněným službám realitních kanceláří? V takovém případě se vám budou hodit aktuální informace o tom, jak připravit smlouvu o pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku.

Možná už jste si podali inzerát, že pronajmete byt. Konec konců, internet poskytuje celou řadu možností inzerce zdarma. Možná, že už dokonce máte zájemce, kterému se váš byt líbí a chce si ho pronajmout. Zbývá jen dořešit smlouvu o pronájmu bytu. Nebojte se ani tohoto úkonu, připravili jsme pro vás podrobný návod, jak na to.

Pravidla pronájmu bytu dle NOZ

Nový občanský zákoník nabyl účinnosti 1. ledna 2014 a do běžného života přinesl celou řadu změn. Ty se pochopitelně dotkly i pronájmu bytu. Od zajímavosti není, že nový občanský zákoník rozlišuje mezi nájmem bytu a nájmem domu. Rozlišuje také nájem k zajištění bytové potřeby od nájmu ke krátkodobým nebo rekreačním účelům.

• Nový občanský zákoník definuje pojem byt. Podle legislativy je možné, aby se smluvní strany dohodly, že k obytným účelům budou pronajaty i jiné než bytové prostory.
• Smlouvu o pronájmu bytu je vhodné uzavřít písemně. Zákon ovšem pamatuje i na možnost uzavření ústní dohody.
• Stejně jako podle předchozí legislativy, je možné uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou i na dobu určitou.
• Ukončení nájemní smlouvy je možné buď uplynutím doby, na níž byl nájem sjednán (doba určitá), nebo odstoupením (výpovědí) smlouvy. Pokud nájemce uzavře smlouvu na dobu určitou, ale změní se okolnosti, za kterých smlouvu uzavíral, takže po něm nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval, je možné vypovědět tuto smlouvu před lhůtou, na kterou byla uzavřena. Jako příklad můžeme dát například stěhování za prací.
• Smlouvu na dobu neurčitou je možné ukončit s i bez výpovědní lhůty. Ze strany pronajímatele lze ukončit smlouvu na dobu neurčitou bez výpovědní lhůty v případě, že dojde k závažnému porušení povinností nájemce (tyto povinnosti je vhodné definovat ve smlouvě o pronájmu – jedná se například o poškozování nemovitosti, neplacení nájemného atd.). Výpovědní lhůta smlouvy o pronájmu na dobu určitou je stanovena na 3 měsíce.
• Možná si i vy kladete otázku, co když budete byt potřebovat rychle uvolnit pro sebe nebo pro své příbuzné? I na to občanský zákoník pamatuje. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v případě, že byt má být užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, resp. pokud byt potřebuje pro svého příbuzného či příbuzného svého manžela.

Stanovení kauce a nájemného ve smlouvě

Důležitou součástí smlouvy o pronájmu je stanovení kauce a nájemného. Vratná kauce představuje peněžitou jistotu pro pronajímatele. Nový občanský zákoník říká, že kauce nesmí převyšovat šestinásobek měsíčního nájemného. Pokud bude pronájem ukončen, pronajímatel kauci vrátí, přičemž si od ní odečte případnou dlužnou částku na nájmu. Ve smlouvě o pronájmu bytu by měla být jasně stanovená výše nájemného. Legislativa přitom umožňuje zanést do smlouvy ujednání o možnosti meziročního zvýšení nájemného.

Na co nezapomenout ve smlouvě o pronájmu

Ještě než se pustíte do tvorby smlouvy o pronájmu, projděte si různé vzory, které jsou ke stažení na internetu. Vezměte ale v potaz svoji konkrétní situaci a upravte smlouvu dle potřeby. Nahlédnout byste přitom měli do nového občanského zákoníku. Smlouvy o pronájmu se dotýkají následující paragrafy: 2235 až 2296 a 2201 až 2234.

Smlouva o pronájmu, resp. nájemní smlouva by měla obsahovat minimálně tato ustanovení:

• Specifikaci smluvních stran. Jedná se o jméno, příjmení pronajímatele a nájemce, datum narození, rodné číslo, adresu trvalého bydliště, číslo občanského průkazu, v případě podnikatelského subjektu IČ.
• Definici předmětu nájmu. Nezapomeňte uvést přesnou adresu budovy, číslo parcely, specifikovat u jakého katastrálního úřadu a na jakém katastrálním území je nemovitost zapsána. Uveďte číslo bytu, jeho výměru, příslušenství a případně další prostory, které souvisí s pronájmem bytu (sklep, chodba apod.). Pokud se jedná o pronájem bytu, mělo by ve smlouvě zaznít, že nájemce je oprávněn byt užívat jen za účelem bydlení.
• Doba trvání a skončení nájmu. V tomto odstavci uvedete, zda se smlouva sjednává na dobu určitou či neurčitou a definujete možnosti výpovědi smlouvy.
• Výše nájemného. Uveďte konkrétní měsíční částku nájemného a způsob úhrady. Můžete rozepsat jednotlivé položky nájemného (např. poplatek za služby spojené s úklidem společných prostor, svozu odpadu apod.). Pokud je nájemné bez zálohy na energie, uveďte ve smlouvě povinnost nájemce uzavřít s dodavateli elektřiny a zemního plynu smlouvu o dodávkách.
• Práva a povinnosti smluvních stran. V této části smlouvy si můžete sjednat další práva a povinnosti. Může se jednat například o to, že nájemce je povinen zajistit na vlastní náklady běžnou údržbu bytu a chovat se tak, aby nedocházelo k poškozování bytu apod.