Správa a údržba domu, účetnictví nebo provoz společných prostor. To jsou jen některé úkoly, které má na starost Společenství vlastníku jednotek (SVJ). Všichni, kteří žili v paneláku nebo bytovém domě, tento subjekt znají. Jak ho ale založit u nových bytových domů? Je členství povinné? Jak probíhá hlasování na schůzích?

Problematika SVJ je velmi široká. My se dnes dotkneme jen některých – základních – bodů. Důležité je podotknout, že do oblasti zakládání SVJ nebo hlasování vnesl některé změny nový občanský zákoník, který vstoupil v platnost počátkem letošního roku.

Jak založit SVJ u nových bytových domů

Společenství vlastníků jednotek (tedy bytů) je právnickou osobou. Podle nového občanského zákoníku se vznik SVJ váže ke dni zapsání do veřejného rejstříku (dle zákona č. 304/2013 Sb.). Tomuto zápisu pochopitelně předchází samotný proces založení SVJ.

Podle nového občanského zákoníku mají povinnost SVJ založit vlastníci bytových jednotek v domě s nejméně pěti byty. Samotné založení SVJ obnáší schválení stanov, s nimiž musí souhlasit všichni vlastníci bytových jednotek. Stanovy je nutné sepsat formou tzv. notářského zápisu, přičemž každá jejich změna musí být také zanesena formou notářského zápisu.

Náklady spojené se založením SVJ (např. poplatek notáři, ověření podpisů atd.) hradí vlastníci bytových jednotek na základě jejich podílů na společných prostorách domu. Tyto náklady jsou zpravidla započítány již do společného fondu oprav.

Na zakládající schůzi SVJ by měl být členy zvolen tzv. statutární orgán – ten může být buď kolektivní (výbor) nebo jednočlenný (předseda). Novinkou, kterou zavádí občanský zákoník, je, že členem statutárního orgánu může být také např. nájemce, tedy osoba, která nevlastní bytovou jednotku. Vhodné je předjednat, kdo se do činnosti statutárního orgánu zapojí a rovněž promyslet výši záloh na správu domu (fond oprav), která by měla být na první schůzi také odhlasována.

Členské schůze a hlasování SVJ

Na zakládající schůzi SVJ (dodejme, že vlastník bytu má povinnost stát se členem) je tedy třeba schválit stanovy, zvolit statutární orgán a výši příspěvku do fondu oprav. Vzhledem k tomu, že jsou zde projednávány a schvalovány stanovy, je třeba, aby se tohoto jednání zúčastnil také notář.

Společenství vlastníků jednotek se zpravidla schází jednou za rok. Může se pochopitelně scházet i častěji, pokud je nutné průběžně odsouhlasit významná rozhodnutí, jako je například rekonstrukce společných prostor, výměna výtahu apod. Na schůzích SVJ bývá také většinou prezentováno vyúčtování, které se provádí právě jednou za rok (účetní uzávěrka).

Hlasování SVJ upravují stanovy a většinou platí, že jedna bytová jednotka rovná se jednomu hlasu. Mohou samozřejmě existovat i různé úpravy, kdy se např. počítá „váha hlasu“ v závislosti na podílu na společných prostorách, resp. velikosti bytu.

Do problematiky hlasování vnáší opět změnu nový občanský zákoník. Nově je možné hlasovat korespondenční formou, tedy mimo členskou schůzi SVJ. Tato úprava reaguje na skutečnost, že ne vždy se schůze SVJ setkávaly s potřebnou účastí svých členů. Ačkoli je tato právní úprava na jedné straně pozitivní, může způsobit i komplikace. Na členských schůzích SVJ totiž bývají diskutovány a vysvětlovány záležitosti, o kterých se hlasuje, takže se stává, že lidé přirozeně mění názor a svá rozhodnutí.

SVJ a reklamace u novostaveb

Problémem v případě novostaveb nebývá nutnost jejich pravidelných oprav a údržby, proto je i výhodou nižší příspěvek do fondu oprav. Na druhou stranu je možné se setkat s reklamací nových bytových domů. Častým mýtem je, že právě SVJ má právo reklamovat vady u novostaveb. Je ale třeba si uvědomit, že reklamace je aktem mezi kupujícím a prodávajícím, přičemž Společenství vlastníků jednotek není zpravidla kupujícím, resp. nepodepsalo kupní smlouvu.

Na druhou stranu, v obchodních podmínkách je možné stanovit speciální postup při uplatnění reklamace, kterou tak může podávat například předseda SVJ. Ještě je třeba dodat, že SVJ může pochopitelně reklamace vyřizovat, ale potřebuje k tomu plnou moc od kupujícího, tedy vlastníků bytových jednotek.