Nejdříve zdražovaly novostavby. Pak se k nim přidaly i starší a nájemní byty. Cena nájmu v pražských novostavbách je nyní kolem 300 až 450 korun za metr čtvereční. Starší byty se v metropoli do konce roku budou prodávat za cenu 90 tisíc korun za metr čtvereční. Novostavby už před nějakou dobou překročily pomyslnou psychologickou hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční.

Realitní trh je našponovaný. Ceny nemovitostí pořád rostou, i když se zdá, že už nemají kam. Ochota lidí bydlet ve vlastním je ale v České republice vysoká, a tak neváhají oslovovat banky se žádostmi o půjčku a vázat se vysokou hypotékou. Kdo na ni nedosáhne, směřuje do nájemního bydlení, i když platba nájemného může být kolikrát vyšší než měsíční splátka vlastního bydlení.

Českou republiku, a zejména Prahu dlouhodobě trápí nedostatek nových bytů. To, společně s rostoucími cenami a obtížně dostupnými hypotékami vytváří stále lepší podmínky pro vlastníky nájemních bytů. Naopak nájemcům nezbývá než platit stále víc. Přesto se velcí developeři do nájemních projektů nepouštějí.

„Velké nájemní projekty nevznikají z několika důvodů. Hlavním problémem je velmi dlouhá finanční návratnost, nutnost řešit výměnu nájemníků, náklady spojené s vybavením a údržbou bytů nebo vymáhání pohledávek. Zkrátka byty k přímému prodeji se vyplatí víc,“ říká Denisa Višňovská, partner realitní kanceláře LEXXUS. Dodává také, proč v metropoli v posledních letech roste nájemné – kromě vyšší poptávky po nájemních bytech to je také popularita Airbnb a unikátní rozdrobenost pražského nájemního trhu.

Drahé nájemné v centru Prahy

Už tradičně patří k nejdražším pražským lokalitám Praha 1, Praha 2 a Praha 3. Naopak nejlevnější je Praha 10. V metropoli je přibližně 9 000 bytů určených k pronájmu v držení individuálních vlastníků a počet bytů pořizovaných za účelem pronájmu rychle roste. Reálný výnos z dlouhodobého pronájmu na úrovni 5 % společně s dlouhodobým růstem prodejní ceny dělá z nájemního bytu výhodnou a bezpečnou investiční příležitost.

„Evidujeme řadu kupujících, kteří i několikrát ročně pořizují nový byt čistě za účelem pronájmu. Zájem je o byty k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu typu Airbnb. Doporučujeme zejména byty 1+kk a 2+kk s dobrou dopravní dostupností. Čím blíže centru, tím více převažují krátkodobé pronájmy,“ říká Denisa Višňovská.

Investoři přitom nečelí riziku, že by ceny výrazněji zakolísaly. Počet obyvatel Prahy dlouhodobě roste a počet plánovaných i dokončených jednotek je hluboce pod potřebami města. Sdružení pro architekturu a rozvoj uvádí, že v roce 2030 může chybět až 50 000 bytů.

Přehled: Průměrná výše nájmů v Praze v roce 2019

Průměrná cena individuálních pronájmů

Zdroj: Realitní kancelář LEXXUS

Zdražují i starší byty

S rostoucími nájmy korespondují ceny nemovitostí na prodej – a vice versa. Není to zase tak dávno, kdy se průměrná cena bytů v pražských novostavbách přehoupla přes 90 tisíc korun za metr čtvereční. A pak rostla dál až překročila cenu 105 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny mezitím poskočily i v segmentu starších bytů. Podle Kvartálního monitoru přímého trhu míří k hranici 90 tisíc korun za metr čtvereční starší byty, které jsou občas označované jako „second hand“ bydlení.

„Praha se zároveň zřejmě stala prvním českým městem, kde se hodnota za metr čtvereční staršího bytu dostává na úroveň 85 % hodnoty novostavby,“ říká Hendrik Meyer z portálu Bezrealitky.cz a dodává: „Přiznejme si ale, že vlastní bydlení v širším centru Prahy skutečně přestává být pro každého. Prahu potkal podobný osud jako celou řadu světových metropolí v době ekonomické konjunktury.“

Podle Hendrika Meyera tak Pražany čekají cesty do podnájmů a vlastní bydlení v centru se stane – tak jako na Západě – spíše společným plánem několika generací. „Pro ty, co chtějí zůstat v Praze a nevadí jim nájem, nemusí být situace nikterak zlá. Ano, ceny i nadále porostou, ale vždy spíše v reakci na rostoucí pražské mzdy. Pokud začnou klesat, růst nájemného potáhnou již jen ceny energií, nikoli nabídka. Přijde-li konec ekonomické konjunktury, dá se dokonce očekávat i snížení cen – žádný majitel nebude přílišným tlakem na nájem riskovat to, že mu byt zůstane neobsazený,“ doplňuje.

I zde navíc platí, že kde si nevystačí širší centrum, tam zaskočí bytový fond ze středního města nebo periferie – pochopitelně výměnou za komfort v podobě dojezdu do centra. To se ostatně prokázalo již letos, kdy se cenový strop pražského nájemného zvedl „jen“ o 4 % právě díky tomu, že poptávka slevila z dojezdu výměnou za nižší růst cen.

Nové nemovitosti vstoupí do hry

Pak je tu ještě další – veskrze pozitivní aspekt – rostoucí ceny nemovitostí budou stále více motivovat majitele zatím nevyužívaných anebo částečně využívaných nemovitostí k jejich uvolnění na rezidenční trh, ať už k prodeji nebo častěji pronájmu. „Odhadem se jedná o tisícovky nemovitostí na území celého města, které by mohly být výhledově určeny k bydlení. Typově jsou to například hospodářská stavení někdejších rodinných domů, parta dvougeneračních vil či starší administrativní budovy vhodné k individuální přestavbě – tedy takové nemovitosti, které se v minulosti například nevyplácelo rekonstruovat a dnes přichází jejich čas,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Byli byste ochotní žít v nájmu, pokud byste nedosáhli na hypotéku na pražský byt? Nebo byste raději zvažovali stěhování do okolí metropole?