Máte byt. Jenže vám nevyhovuje. Rádi byste větší nebo naopak menší. Uvažujete, že byt prodáte a pořídíte jiný. Zadržte. Ještě než se do prodeje pustíte, zvažte jinou možnost. Výměna bytu představuje zajímavé řešení, pokud víte, jak na to.

Důvodů pro výměnu bytu může být hned několik – třeba jste zdědili byt, který je menší, a protože plánujete rodinu, potřebujete více pokojů. Nebo jste se ocitli v opačné situaci. Děti odrostly a vy platíte zbytečně moc velké poplatky za byt, jehož plochu nevyužijete. K výměně nemovitosti vás ale může vést i lokalita, stěhování apod. Co nevyhovuje vám, může hledat někdo jiný.

Směnit můžete nejen byty

Výměny bytů, které v minulosti nebyly ničím neobvyklým, začaly nabírat na významu v době, kdy se zdražily hypotéky a dostupnost úvěrů na bydlení. Je totiž snazší získat půjčku na doplacení rozdílu hodnoty bytů než na nákup celé nemovitosti. I pokud na úvěr bez problémů dosáhnete, může být pro vás výměna bytů (či jiných nemovitostí) výhodnější.

Pokud bydlíte v bytě a chcete se pustit do stavby vlastního domu, může být pro vás zajímavé směnit byt za pozemek. I to je možné – směnit lze v podstatě jakékoli typy nemovitosti. Jedná se například o směnu:

• Bytu za byt
• Bytu za dům (a naopak)
• Bytu za pozemek (a naopak)
• Pozemku za pozemek
• Domu za dům
• Domu za pozemek (a naopak)

Vyjděte s bytem na trh

Směna bytů může být i během na dlouhou trať. Někdy je náročné najít vhodnou nemovitost ke koupi, natož pak k výměně. Není to ale nereálné. Zapátrejte na internetu. Využijte možnosti inzerce na specializovaných portálech pro výměnu bytů, oslovte zavedené realitní kanceláře, které se směnou bytů zabývají. Prostě rozhoďte sítě, pátrejte, sdílejte, ptejte se známých. Nikdy nevíte, z jaké strany dostanete informaci o zájemci, který by stál o váš byt a jenž vlastní nemovitost, o níž stojíte vy.

Když si nemovitosti vzájemně prohlédnete a dohodnete se na podmínkách, ceně (a případném doplacení rozdílu ceny nemovitosti), můžete pokročit. Bude třeba připravit tzv. směnnou smlouvu, která se řídí občanským zákoníkem.

Co by měla obsahovat směnná smlouva?

Směnnou smlouvu upravuje nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Konkrétně vychází z podoby kupní smlouvy, přičemž paragraf 611 říká následující: „Ustanovení o kupní smlouvě se přiměřeně použijí i na smlouvu, podle které smluvní strany směňují věc za věc, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující.“

Oproti kupní smlouvě přináší směnná smlouva i některé výhody.

• Výhodou je, že si ušetříte jedno stěhování. Pokud byste napřed byt prodali a pak kupovali jiný, museli byste si zařídit pravděpodobně přechodné bydlení. (Je obtížné zkoordinovat prodej a nákup nemovitosti bez přechodného stěhování.)
• Nespornou výhodou směnné smlouvy je finanční úspora, kdy se byty či jiná nemovitost vyměňují buď za totožnou cenu nebo se účastníci směny dohodnou na doplatku, který je menší než pořízení celé nemovitosti.
• Díky tomu pochopitelně odpadají starosti se sjednáním hypotečního úvěru nebo půjčky. I když bude půjčka zapotřebí (např. na dorovnání rozdílu v ceně nebo na rekonstrukci), banky jsou k poskytnutí úvěru pochopitelně vstřícnější, pokud žadatel nemovitost vlastní.
• Při podpisu kupní smlouvy se objevují určitá rizika (například spojená s převodem financí nebo vlastnických práv). Ta se díky směnné smlouvě snižují (resp. se dělí mezi každého účastníka směny).
• Směna nemovitostí byla dříve výhodná i z hlediska daňových nákladů, protože zákon o dani z převodu nemovitosti považoval směnu za jeden převod a daň se vybírala z nemovitosti s vyšší hodnotou. To se ale změnilo a daň je nově třeba platit daň z obou nemovitostí.
• Ušetřit ale stále můžete za stěhovací služby. Pokud se s majitelem směňované nemovitosti dohodnete na termínu, může jet stěhovací automobil naložený mezi oběma byty. A to by se mělo projevit i v ceně, kterou za stěhování zaplatíte.

Jak na výměnu bytu krok za krokem

Pojďme si shrnout, jak byste při výměně bytu (či jiné nemovitosti) měli postupovat.

1. Zhodnocení situace – jakou hodnotu má váš byt, jakou nemovitost jeho výměnou chcete získat, jak na výměnu spěcháte, kolik můžete případně doplatit…
2. Inzerce nemovitosti, případně schůzka v realitní kanceláři, která by měla být schopná vám směnu bytu profesionálně zařídit.
3. Prohlídky nemovitostí a nalezení vhodného bytu.
4. Dohodnutí detailů výměny, stanovení cen nemovitostí (vhodné je využít služby nezávislého odhadce).
5. Příprava směnné smlouvy (buď prostřednictvím realitní kanceláře nebo zkušeného právníka).
6. V případě doplatku nemovitosti je doporučováno využití úschovny (např. notářské).
7. Převod vlastnických práv k nemovitosti na katastru. (Doplatek je z úschovny uvolněn až v této fázi).
8. Předání nemovitostí (je vhodné sepsat předávací protokol).

Diskutujte! Měnili jste nemovitost? Jaké jsou vaše zkušenosti?